مجتبی پورحبیبی: سمینار استراتژی سرمایه‌گذاری و تحلیل بازار مسکن با سخنرانی دکتر بهروز ملکی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن ایران و به میزبانی گروه تبلیغاتی طرح یک در شرایطی برگزار شد که استان کرمان نیازمند حضور هرچه بیشتر تحلیلگران و کارشناسان اقتصاد مسکن است تا تصویر روشنتری از آنچه در این حوزه اثرگذار در جریان است به کرمانی ها ارایه شود .
بهروز ملکی سخنان خود را در دو بخش کلیات شرایط بازار مسکن کشور و عوامل موثر بر آن و ‌سمت و سوی حرکتی آن، اختصاص داد.
 
26 درصد هزینه خانوار در استان کرمان سهم مسکن است
این تحلیلگر ارشد اقتصادی با بیان اینکه مسکن 80 درصد از ثروت خانوار ایرانی را تشکیل می‌دهد، یکی از دلایل اهمیت آن را بر اساس آمار بانک مرکزی اختصاص سهم 35درصدی هزینه خانوار ایرانی به این بخش عنوان کرد. به گفته وی هر خانوار کرمانی 26 درصد، خراسان جنوبی، کهکیلویه و بویراحمد و ایلام کمتر از 20 درصد و هر خانوار تهرانی با بیشترین سهم، 47 درصد از هزینه‌های خود را صرف بخش مسکن می‌کند. ملکی اظهار کرد که حدود 40 درصد از سرمایه‌گذاری‌ها در کشور در بخش مسکن است که حدود 14 درصد اشتغال جامعه را به خود اختصاص داده است و این نشانه این است که بخش مسکن موتور متحرکی در رونق اقتصاد است. وی همچنین عنوان کرد که از سال 71 تا 96 قیمت مسکن و زمین به‌طور متوسط سالانه حدود 20 درصد رشد داشته است. این در حالی است که سرمایه‌گذاری در  بازار سهام و شاخص بورس سالانه 24 درصد رشد داشته است. ملکی همچنین با ابراز تاسف از مرسوم نبودن دریافت کد رهگیری مسکن هنگام معاملات در کرمان گفت: استنباط من این است که گرفتن کد رهگیری مسکن در هنگام معاملات در کرمان خیلی مرسوم نیست و این مساله ما را در رصد و استحصال اطلاعات آماری قیمتی معاملات مسکن استان دچار مشکل می‌کند. 
 
20 درصد جمعیت استان کرمان مستأجر هستند
بهروز ملکی با اشاره به اینکه در طی  سه دهه گذشته درصد اجاره‌نشینی در کشور افزایش داشته است اظهار کرد در سال 65، 78 درصد از ایرانی‌ها مالک بوده‌اند و این رقم در سال 95 از مجموع مناطق شهری و روستایی به 61 درصد رسیده است. این در حالی است که در مناطق شهری میزان سکونت از این هم کمتر و به حدود 55 درصد رسیده است. طبیعی است که وقتی سکونت ملکی کم شود در مقابل سکونت اجاره ای زیاد می‌شود. وی با بیان اینکه متاسفانه در سرشماری سال 95 سهم تصرف اجاره به تفکیک هر استان ارائه نشد به سرشماری سال 90 اشاره کرد و جمعیت مستأجر استان را 20 درصد اعلام کرد. به گفته ملکی ایرانی‌ها در سال 65، 11 درصد مستاجر بوده‌اند. اما در سال 95 این عدد به 31 درصد رسیده است. یعنی طی این سال‌ها حدود 20 درصد به جمعیت مستأجران کشور اضافه شده است که این هم دلایل زیادی دارد. شاید یکی از مهم‌ترین دلایلش این باشد که ما کشوری هستیم که توزیع درآمد در آنجا آنچنان مناسب نیست. یعنی تعداد مسکن‌های ما خیلی وضعیت خوبی دارند اما توزیع آنها خیلی خوب نیست.
 
متوسط یک متر واحد مسکونی در سال 96 در شهرهای مختلف
به گفته بهروز ملکی وقتی صحبت از یک واحد مسکونی می‌کنیم قیمت یک واحد نوساز یا یک واحد مسکونی در یک نقطه خاص از شهر نیست بلکه منظورمان میانگین شهری است که ممکن است در آن یک واحد چندسال ساخت یا واحد نوساز، شمال یا جنوب شهر هم باشد. در تهران قیمت یک مترمربع حدود 5 تا 6 میلیون تومان میانگین است. اصفهان 3 میلیون تومان، شیراز و کرمان 1700 و ایلام حدوداً 1200 میلیون تومان. 
 
قیمت مسکن طی سال 73 تا 96 چند برابر شده است؟
به گفته دکتر ملکی طی سال‌های 73 تا 96 قیمت مسکن در اراک، اصفهان و اردبیل بیش از 110 برابر شده است. همچنین تهران حدوداً 100، استان کرمان حدوداً 80 و قزوین 75 برابر شده است.
 
چه عواملی بر قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است؟
وی با اشاره به ناصحیح بودن اظهارنظرات افرادی که در زمینه بازار مسکن صاحب‌نظر نیستند گفت: بازار مسکن از مجموعه‌ای از عوامل تاثیر می‌پذیرد که متاسفانه خیلی از این موارد در کشور ما خیلی وضعیت مشخصی ندارند. این عوامل تاثیرگذار شامل افزایش درآمدهای نفتی دولت، افزایش نقدینگی، افزایش درآمد پس‌انداز خانوار، افزایش وام خرید مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت، افزایش قیمت دلار، افزایش قیمت سوخت، افزایش مالیات بر املاک، افزایش نرخ سود بانکی، افزایش عرضه زمین و مسکن دولتی و افزایش شاخص بورس است.
 
مساحت و زیربنای واحدهای مسکونی
به گفته این کارشناس بازار مسکن، 14 درصد از مردم تهران در خانه‌های 50 مترمربعی یا کمتر و 36 درصد آنان در خانه‌های 51 تا 75 مترمربع زندگی می‌کنند. یعنی اگر این دو رقم را با هم جمع کنیم 50 درصد تهرانی‌ها در خانه‌های زیر 75 متر زندگی می‌کنند. این نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی در تهران چقدر کوچک هستند. فقط شش درصد مردم تهران در خانه‌های 150 مترمربع و بالاتر دارند زندگی می‌کنند. یعنی به قدری قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران گران است که از توان خیلی از خانوارها خارج است و همان‌طور که اشاره شد این در حالی است که 47 درصد از هزینه تهرانی‌ها صرف بخش مسکن می‌شود. ملکی با بیان اینکه آمار میانگین کشوری نشان می‌هد که 11 درصد مردم کشور در خانه‌های 151 متری و بیشتر زندگی می‌کنند، این رقم در استان کرمان را 13 درصد اعلام کرد.
 
نیازسنجی اوضاع مسکن
دکتر ملکی در ادامه می‌گوید: ما در حوزه نیازسنجی و تقاضای مسکن دو رویکرد افراطی و تفریطی داریم. برخی‌ها می‌گویند که ما دیگر نیازی به تولید مسکن نداریم. از آن طرف یک رویکرد دیگری وجود دارد که می‌گوید ما 12 میلیون دختر و پسر را داریم که به سن ازدواج رسیده‌اند بنابراین ما نیازمند سالانه 5/1 میلیون واحد مسکونی هستیم. اگر به عمق این دو رویکرد نگاه کنید خواهید دید که هیچ‌کدام از آنها مبنای علمی ندارند. اما واقعاً نیاز به مسکن سالانه در کشور چقدر هست؟ قبل از اینکه این مطلب را بگویم یکی دو مورد درباره کیفیت ساختمان و بعد خانوار بگویم. اول اینکه ساختمان‌هایمان به لحاظ کیفی حداقل روی کاغذ بهتر شده است. ما در سال 65  حدوداً کمتر از پنج درصد ساختمان‌های کشور اسکلت فلزی یا بتن آرمه داشتند. این رقم الان به حدود 60 درصد رسیده است. اما در بعد خانوار ایرانی، این جمعیت در طی 30، 40 سال گذشته کمتر شده است. یعنی هرچقدر که به جلوتر می‌رویم خانواده ایرانی کم‌جمعیت‌تر می‌شود. در سال 65، 15 درصد از خانوارهای ما یک‌ تا دونفره، 29 درصد سه تا چهارنفره و 56 درصد پنج نفر یا بیشتر بوده‌اند. اما این آمار در حال حاضر به حدود 30 درصد از یک تا دونفره، 56 درصد سه تا چهارنفره و 15 درصد پنج نفر یا بیشتر رسیده است. بنابراین بعد خانوار به‌شدت در حال کاهش است.
 
نیاز سالانه به تولید 800 هزار واحد مسکونی
این تحلیلگر ارشد بازار مسکن با اعلام اینکه 8 میلیون نفر در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند و 11 میلیون نفر در سکونتگاه‌های غیررسمی گفت: این دو قشر جمعاً 19 میلیون نفر  هستند که تقریباً یک‌چهارم جمعیت ایران را شکل می‌دهند. بنابراین ما در کشور به 5 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی نیازمندیم تا موجودی‌مان زیاد شود. همین‌طور با دو میلیون و 200 هزار نفر تخریب و نوسازی مواجه هستیم که جمعاً می‌شود 7 میلیون و 800 هزار تا در 10 سال. یعنی تقریباً ما سالانه نیازمند تولید 800 هزار واحد مسکونی هستیم. بنابراین آن حرف‌هایی که بعضی وقت‌ها می‌شنوید که نیاز به تولید مسکن نداریم اینها حرف‌های علمی نیستند. استان کرمان جزو استان‌هایی است که سهم خانه‌های خالی‌اش از میانگین کشوری هم کمتر است. کرمان 5/8 درصد خانه‌هایش خالی است.  هرمزگان، البرز و اصفهان 13 درصد و لرستان 7 درصد از خانه‌هایش خالی هستند. 
 
مسکن، سرمایه‌ منزلتی و ماندگار
اما چرا افراد با وجود اینکه تقاضایشان مصرفی است به‌جای خرید مسکن، اجاره‌نشینی نمی‌کنند و  آن سرمایه‌شان را مثلاً وارد بازار بورس نمی‌کنند؟ دکتر ملکی در این باره می‌گوید: خب این یک نگاه کاملاً اقتصادی است. اما چرا این اتفاق نمی‌افتد؟ این مساله دو دلیل عمده دارد. اول اینکه آن کسی که تقاضای مصرفی هم دارد در پس افکارش نگاه سرمایه‌ای هم دارد. دوم آنکه اساساً اقشار سنتی ما آنچنان که باید به این نوع سرمایه‌گذاری علاقه‌ای ندارند. پدران ما نگاه‌شان به ملک، زمین و مسکن به عنوان سرمایه بیشتر از موضوع دیگری بوده است. در تاریخ نیز ایرانی‌ها ملک، زمین و مسکن را به عنوان یک منزلت اجتماعی در نظر می‌گرفتند. جالب است که بدانید در سوئد نیز که یک کشور مهاجرپذیر است و میزان اجاره‌نشینی در آنجا بسیار بالاست تحقیقی انجام شده است که نشان می‌دهد آن جمعیت مهاجر از جهان سوم و عمدتاً ایرانیان بیشترین مالکین مسکن هستند. بنابراین این نوع نگاه فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی در ما ایرانیان وجود دارد.