گروهی از نمایندگان مجلس با نیت «تامین مسکن روستانشین‌ها»، موفق به تصویب کلیات طرحی در کمیسیون عمران شده‌اند که اگر نهایی شود، مالکان اراضی غیرمسکونی در روستاها –بومی و غیربومی- به شکل مشروط می‌توانند به مجوز «تغییرکاربری به مسکونی»، دست یابند. این طرح اما به سه دلیل، روی «صورت‌مساله نادرست»، استوار شده است...

درحالی‌که معضل اصلی در روستاها، کمبود موجودی مسکن نیست، بلکه نابرابری خدمات زندگی و رفاهی بین شهر و روستا است. مطالعات مرکز پژوهش‌های مجلس که خواستار رد کلیات این مصوبه شده است، نشان می‌دهد ۴۷۸۰۰۰ خانه در روستاهای کشور «خالی از سکنه» است و اکثر این املاک، «خانه دوم» مالکان شهری است که معادل حداقل ۱۰درصد موجودی مسکن روستاها به حساب می‌آید. مسیرسازی رسمی برای تغییرکاربری اراضی روستایی به معنای «تشدید سوداگری ملکی» توسط غیربومی‌ها در روستاها است. خطر بزرگ‌تر نیز، تهدید امنیت غذایی به‌واسطه حذف تدریجی زمین‌های کشاورزی است.
پیامد اجرای یک طرح جدید برای تسریع ساخت مسکن در روستاها، خطر گسترش «ساخت خانه دوم در مزارع» را به همراه دارد.
گروهی از نمایندگان مجلس، با دغدغه تسریع در امر ساخت و تامین مسکن موردنیاز روستاییان، طرحی را تهیه کرده‌‌اند که به گروهی از مالکانی که زمین‌‌های آنها بر اساس طرح هادی روستایی برای اجرای طرح‌‌ها و سرانه‌‌های خدماتی و عمومی درنظر گرفته شده‌‌ است، اجازه می‌دهد، نسبت به تغییر کاربری این اراضی به مسکونی اقدام کنند. این در حالی است که بازوی پژوهشی مجلس، به تازگی با انجام یک مطالعه مفصل روی این طرح، بر ضرورت رد کلیات آن تاکید کرده و یکی از مهم‌ترین پیامدهای آن را گسترش «ساخت خانه دوم در مزارع» معرفی می‌کند.
تابستان امسال، گروهی از نماینده‌‌ها با دغدغه اصلی «نیاز به تامین مسکن در روستاها» طرحی را برای تسهیل روند ساخت‌وساز روستایی مصوب کردند. اگرچه صورت مساله این طرح، تامین مسکن روستاییان و هدفی درست است اما مرکز پژوهش‌‌های مجلس در بررسی این طرح با ذکر دلایلی اعلام کرده است که این طرح باید رد شود و از اجرای آن به شکل فعلی جلوگیری شود.
بر اساس این طرح، «به مالکانی که در طرح هادی مصوب، برای اراضی و املاک آنها کاربری عمومی (نظیر آموزشی، بهداشتی، فضای سبز و...) تعریف شده است، اجازه داده می‌شود که در صورت عدم‌اقدام دستگاه اجرایی مربوطه برای خرید و تملک زمین موردنظر از مالک و احداث کاربری مقرر شده در طرح هادی روستایی طی بازه زمانی مشخص (۱۸ ماه) درخواستی مبنی بر تغییر کاربری زمین مورد نظر به مسکونی به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ارائه دهند. کمیته تصویب‌‌کننده طرح هادی روستایی نیز مکلف می‌شود در صورت احراز شروط موردنظر، نسبت به تغییر کاربری زمین یا ملک در حد نصاب تفکیک قطعات مسکونی اقدام کند.»
روستاها چقدر خانه نیاز دارند؟
طرحی که با عنوان «طرح الحاق 7 تبصره به ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بابت تسهیل روند ساخت‌وساز روستایی برای بومیان روستا و حمایت از دولت در جهت ساخت یک میلیون مسکن در سال» مردادماه امسال پس از اعمال تغییراتی در کمیسیون عمران مجلس مصوب شد، به چند دلیل مهم از نظر مرکز پژوهش‌‌های مجلس، محل ایراد و اشکال است؛ به طوری که کلیات آن به شکلی که مصوب شده است، می‌تواند پیامدهای نامناسبی برای روستاها، روستاییان و حتی شهرها داشته باشد.
اگرچه طراحان این طرح با هدف تامین مسکن در روستاها اقدام به تهیه و تصویب آن کرده‌‌اند اما از نظر مرکز پژوهش‌‌ها، دست‌‌کم بنا به سه علت مهم تامین مسکن آن هم روی اراضی تعیین‌شده برای تامین خدمات سکونتی و عمومی در روستاها، محل ایراد است.
اولین دلیل که در این گزارش به آن اشاره شده است مربوط به «آمار خانه‌‌های خالی روستایی» است که برای اولین بار از سوی نهاد پژوهشی مجلس اعلام شده است. در این گزارش ضمن آنکه به صراحت اعلام شده است نیاز به تقاضای جدید برای ساخت مسکن در تمامی روستاهای کشور محتمل نیست، آمده است: «بررسی آمار مربوط به خانه‌‌های خالی در مناطق روستایی نشان می‌دهد حدود 478‌هزار خانه خالی در روستاها وجود دارد که در صورت برنامه‌‌ریزی صحیح، می‌تواند ظرفیت موثر و آنی برای کاهش نیاز مسکن مناطق روستایی در کوتاه‌‌مدت تلقی شود. بنابراین صدور قاعده عام برای فراهم‌‌سازی زمینه تغییر کاربری اراضی با کاربری کشاورزی و سایر کاربری‌‌های عمومی در تمامی روستاهای کشور، منطقی نیست.»
موضوع دوم، مربوط به «رشد منفی جمعیت مطلق و نسبی مناطق روستایی» طی دهه‌‌های گذشته و آتی است که برآورد نیاز به مسکن روستاییان در طرح‌‌های جدید خانه‌‌سازی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. با توجه به این موضوع اعلام شده غالب تقاضاهای اخیر برای ساخت‌وساز در روستاها مربوط به تقاضای ساخت «خانه دوم» بوده است. بر اساس آمار و اطلاعات مرکز آمار ایران سهم جمعیت روستایی و عشایری کشور از حدود 38.7‌درصد در سال 1375 به حدود 24‌درصد در سال 1400 رسیده است و جمعیت روستاییان نیز در این بازه زمانی از 23میلیون و200هزار نفر به 20 میلیون و 500هزار نفر کاهش یافته است. همچنین بر اساس پیش‌بینی‌‌ها این سهم در سال 1415، به حدود 19‌درصد و جمعیت روستاییان به حدود 18میلیون و900‌هزار نفر کاهش خواهد یافت و در سال 1430 نیز به کمتر از 16‌درصد سقوط می‌کند.
سومین دلیل مورد اشاره در این گزارش مربوط به برنامه‌‌ریزی ساخت مسکن حمایتی بر اساس طرح‌‌های خانه‌‌سازی دولتی از جمله ساخت سالانه 200هزار مسکن روستایی در قالب نهضت ملی مسکن است. ضمن آنکه از سال‌های قبل نیز نوسازی سالانه 200‌هزار واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات ارزان‌قیمت مربوط به نوسازی روستاها، بر اساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و همچنین تکالیف مربوط به برنامه‌‌های پنج‌ساله توسعه، در دست اجرا بوده است. بنابراین ارائه طرح جدید برای افزایش بی‌‌رویه و غیرکارشناسی کاربری‌‌های مسکونی در سطح روستاها، چندان لازم و منطقی به نظر نمی‌‌رسد.
مرکز پژوهش‌‌های مجلس در این گزارش تاکید کرده است که این گونه پیشنهادها که ناظر بر افزایش بی‌‌حد و حصر کاربری‌‌های مسکونی در نقاط روستایی است، بیشتر برآمده از نگاه شهرگونه به روستاها و ترویج شهرگرایی مناطق روستایی است.
5 تهدید نهفته در طرح
در این گزارش همچنین به پنج تهدید نهفته در این طرح اشاره شده است و به واسطه این تهدیدها اعلام شده رد کلیات این طرح و جلوگیری از اجرای آن به شکل فعلی ضروری است.
اولین مخاطره نهفته در این طرح بر اساس نظر مرکز پژوهش‌‌ها، «تهدید خودکفایی و امنیت غذایی در روستاها» است. در توضیح این موضوع نیز آمده است: «مناطق روستایی برخلاف شهرها که غالبا کارکرد مصرف‌‌گرایی دارند، به سبب برخورداری از اراضی کشاورزی در داخل محدوده و پیرامون خود، کانون تولید و ارزش‌‌آفرینی کشور تلقی می‌‌شوند و نقش راهبردی در تضمین امنیت غذایی و کاهش وابستگی به کشورهای خارجی در تامین نیازهای غذایی اساسی بر عهده دارند. در صورت گسترش تغییر کاربری اراضی فاقد کاربری مسکونی که عمدتا اراضی کشاورزی را شامل می‌شود به کاربری مسکونی، روستاها ماهیت تولیدی خود را از دست می‌دهند که نتیجه آن تهدید خودکفایی و امنیت غذایی کشور است.»
«تشدید نابرابری و تبعیض‌‌ها بین شهر و روستاها» به دلیل فاصله و شکاف قابل‌توجه در توزیع خدمات و امکانات عمومی و رفاهی نظیر بهداشت، درمان و آموزش و پرورش و... یکی دیگر از پیامدهایی است که اجازه تغییر کاربری‌‌های عمومی به مسکونی می‌تواند به همراه داشته باشد.
سومین پیامد که با اثر دوم در ارتباط است، افزایش و تشدید جریان «مهاجرت از روستا به شهر» در نتیجه افزایش شکاف‌‌ها و تبعیض‌‌های موجود است. در این گزارش آمده است: «برخی از روستاها از نظر برخورداری از امکانات و خدمات عمومی در وضعیت نامناسبی قرار داشته و با سرانه‌‌های استاندارد زیست‌‌پذیری فاصله دارند. تضعیف زیست‌‌پذیری روستاها، نهایتا تقویت پدیده مهاجرت‌‌های بی‌‌رویه روستا- شهری را در پی دارد.»
«افزایش پدیده سوداگری و نقل و انتقال بی‌‌رویه زمین» چهارمین مخاطره تغییر کاربری‌‌های عمومی روستایی به مسکونی است. «به ویژه آنکه ضمانت اجرایی برای ساخت مسکن توسط مالک زمین پس از اخذ مجوز تغییر کاربری زمین به مسکونی، در این طرح پیش‌بینی نشده است، با توجه به افزایش قیمت زمین مربوطه، این احتمال می‌رود که مالک زمین پس از اخذ مجوز تغییر کاربری به جای احداث واحد مسکونی، اقدام به فروش زمین کند. در این حالت نه‌تنها بازار مسکن روستایی کنترل نمی‌شود که افزایش پدیده سوداگری و نقل و انتقال بی‌‌رویه زمین را به دنبال دارد.»
به گزارش دنیای‌اقتصاد، افزایش تعداد «خانه‌‌های خالی و خانه دوم» از دیگر تهدیدهای این گونه تغییر کاربری‌‌هاست. بر اساس این گزارش، تغییر کاربری و تخریب اراضی کشاورزی به‌خصوص اراضی مرغوب و حاصلخیز و منابع طبیعی به بهانه تامین نیازهای مسکن روستاییان بدون پیش‌بینی شرایط لازم برای جلوگیری از تخصیص مسکن به اشخاصی غیر از اشخاص ساکن و شاغل در روستاها توجیه منطقی ندارد. این موضوع به‌خصوص درباره اراضی حاصلخیز سه استان شمالی کشور که در سال‌های گذشته تاکنون با الحاق به محدوده، چند برابر نیاز واقعی، روبه‌رو بوده‌‌اند، از اهمیت فوق‌‌العاده برخوردار است.