بررسی‌‌ها از وضعیت ساخت‌وساز مسکونی در کشور نشان می‌دهد، رکود ساختمانی در کشور، رکورد 10 ساله زده است. در کشور از سال 93 تاکنون میانگین تیراژ سالانه احداث واحد مسکونی جدید 390‌هزار واحد مسکونی بوده در حالی که مطابق نیازسنجی ابتدای دهه 90، بازار کشوری مسکن به سالانه حداقل 560‌هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد...

بررسی‌‌ها از وضعیت ساخت‌وساز مسکونی در کشور نشان می‌دهد، رکود ساختمانی در کشور، رکورد 10 ساله زده است که یک سال از تهران بیشتر است. در کشور از سال 93 تاکنون میانگین تیراژ سالانه احداث واحد مسکونی جدید 390‌هزار واحد مسکونی بوده است، در حالی که مطابق نیازسنجی ابتدای دهه 90، بازار کشوری مسکن طی 10 سال به سالانه حداقل 560‌هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد، روند سرمایه‌گذاری ساختمانی طی 10 سال گذشته از «کمبود قابل‌توجه عرضه» حکایت دارد. هر چند تیراژ احداث مسکن در کشور در سال گذشته 10‌درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرد اما سطح آن فاصله حدود 20 درصدی یا 100‌هزار واحدی با «کف نیاز به مسکن جدید» دارد.
تابلوی کشوری ساخت مسکن از یک بابت نیز قابل تامل است؛ مقایسه کارنامه با وعده دولت. مطابق وعده دولت قرار بود طی سال‌های 1401 و 1402 در مجموع 2 میلیون مسکن در سال احداث شود؛ اما مجموع آنچه طی  2 سال توسط بازار احداث شد 880‌هزار واحد بود.
سه علت اصلی رکود ساخت مسکن
بررسی‌‌ها درباره ریشه‌‌های رکود ۱۰ ساله ساخت مسکن در کشور و ۹ سالگی رکود در تهران حاکی است، «رکود بازار خرید و فروش»، ‌‌ «تورم بالای تولید مسکن» و همچنین «سقوط حاشیه سود ساختمانی در برابر صعود بازدهی فعالیت غیرمولد در بخش مسکن و ساختمان» به عنوان سه علت اصلی شکل‌‌گیری وضع موجود مطرح هستند. جهش تاریخی قیمت مسکن در تهران و سپس در کشور از سال ۹۷ به بعد، باعث شد حجم معاملات خرید به کف تاریخی سقوط کند. از طرفی، تورم تولید مسکن در سال‌های اخیر بین ۴۰ تا ۱۰۰‌درصد رقم خورد. مهم‌ترین جزء ساخت مسکن یعنی زمین در تهران به قدری افزایش قیمت پیدا کرد که «نسبت قیمت زمین به مسکن» به بالای سطح عددی ۲ رسید و باعث شده اکنون بازدهی سرمایه‌گذاری ساختمانی در برخی مناطق تهران به زیر ۱۵‌درصد نزول کند و جذابیت حتی حداقلی ساخت‌وساز را نیز از بین ببرد. در کنار این دو محرک خروج سازنده‌‌ها از بازار ساخت، بازدهی نگهداری ملک به جای «فروش و ساخت جدید» ضربه کاری را به نبض تولید مسکن زده است.
سوءبرداشت از کمبود عرضه
سیاستگذار مسکن در این مقطع ممکن است با این تصور روبه‌رو شود که «چون رکود چند ساله متوجه بازار ساخت‌وساز شده است، پس سیاست مسکن‌‌سازی دولتی باید با زور بیشتر ادامه پیدا کند.» بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره عیار این تصور نشان می‌دهد، به دو دلیل این مدل فکری و سیاستگذاری به ضدهدف تبدیل خواهد شد. نکته اول آن است که در همین دو سال گذشته، سیاست مسکن‌‌سازی دولتی در حال اجرا بود اما ناکام بود. ساخت دولتی مسکن به علت آنکه با مداخله همراه است، نتوانسته «چرخ‌‌دنده‌‌های بازار واقعی را به حرکت دربیاورد.» تعیین قیمت ساخت مسکن دولتی پایین‌‌تر از سطح قیمت بازار از یکسو و نبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضا در وضعیت فعلی اقتصاد مانع از «تحقق هدف ساخت مسکن متناسب با نیاز» می‌شود. برای حل مشکل بازار مسکن و خروج از رکود ساخت و خرید باید سطح تورم تولید مسکن و تورم مسکن به سطح متعارف کاهش پیدا کند تا شرایط واقعی و نه گلخانه‌‌ای برای ورود به بازار فراهم شود.
نکته دوم، جانمایی نامناسب مسکن‌‌سازی دولتی است. تقاضای مسکن در درون شهرهاست و اگر در آنجا عرضه اتفاق نیفتد، به تقاضا اصابت نمی‌‌کند. طی دو سال گذشته «رشد مناسبی در ساخت‌وساز مسکن در بافت‌‌های فرسوده شهرهای کشور» اتفاق افتاد به‌طوری که طبق آمار اعلام شده از سوی دولت، طی دو سال گذشته ساخت حدود ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی در بافت آغاز شد. یک مسیر مناسب و موثر برای افزایش عرضه مسکن جدید، مناطق فرسوده شهرهاست.
اما در بازار کشوری مسکن نیز همچون تهران، برای «احیای سطح عرضه در کوتاه‌مدت و میان‌مدت» لازم است از ظرفیت بلااستفاده بازار مسکن یعنی واحدهای خالی از سکنه با ابزارهای تشویقی و همچنین ابزارهای بازدارنده بلااستفاده گذاشتن املاک –زمین و مسکن- بهره برد چراکه بهبود فضای اقتصادی در آینده، «رونق با تاخیر نبض ساخت‌وساز» را به همراه دارد نه «رونق لحظه‌‌ای.»