مبایعه‌نامه‌های ممهور به کدرهگیری که از اواخر دهه۸۰، به «سند عادی» مرجع برای تنظیم قرارداد معاملات مسکن در بنگاه‌های املاک تبدیل شد، به پایان ‌راه رسید. در حال حاضر امکان تنظیم قرارداد خرید و فروش آپارتمان در مبایعه‌نامه الکترونیکی وجود ندارد...

مبایعه‌نامه‌های ممهور به کدرهگیری که از اواخر دهه۸۰، به «سند عادی» مرجع برای تنظیم قرارداد معاملات مسکن در بنگاه‌های املاک تبدیل شد، به پایان ‌راه رسید. در حال حاضر امکان تنظیم قرارداد خرید و فروش آپارتمان در مبایعه‌نامه الکترونیکی وجود ندارد و مشاوران املاک باید در سامانه «کاتب» که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک ایجاد شده است، به جای مبایعه‌نامه، «پیش‌نویس قرارداد» تنظیم کنند. تا اینجا، سه ضلع معاملات ملک رضایت دارند؛ اما مالکان آپارتمان‌های بی‌سند، فعلا «بازنده» این تغییر هستند. تنظیم قرارداد برای ملک فاقد سند تک‌برگ در سامانه جدید غیرممکن است.
مبایعه‌نامه‌‌‌های الکترونیک دارای کد رهگیری منقضی شدند؛ این موضوع ذیل قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و در پی راه‌‌‌اندازی ثبت الکترونیک اسناد در سامانه کاتب انجام شد. البته در شرایط کنونی سامانه کاتب امکان ثبت قرارداد تنها برای املاک و زمین‌‌‌های دارای سند رسمی را دارد و این موضوع خرید و فروش املاک فاقد سند رسمی را بیش از گذشته دچار چالش کرده است. قانون‌‌‌گذار به دنبال راه‌‌‌اندازی سامانه‌‌‌ای جدید برای ثبت داده‌‌‌های  املاک فاقد سند رسمی و صدور سند برای این املاک پس از طی مراحل قانونی است و شاید در آینده نه‌‌‌چندان دور نیز از ظرفیت سامانه کاتب برای ثبت معاملات اسناد عادی استفاده کند؛ اما حذف مبایعه‌نامه الکترونیک دارای کد رهگیری، پیش از ارائه گزینه دیگر برای ثبت این نوع قراردادها، می‌‌‌تواند بر چالش معاملات با اسناد عادی بیفزاید.
سامانه کاتب ذیل قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تبدیل به مرجع اصلی ثبت قراردادهای خرید و فروش در کشور شده است. طی 2دهه اخیر فرآیند ثبت معاملات املاک دستخوش تغییرات متعددی شده و درواقع سامانه کاتب سومین سامانه‌‌‌ای است که سیاستگذار در این بازه زمانی برای ثبت معاملات فروش و اجاره از آن استفاده می‌‌‌کند. در اواخر دهه 80، سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» راه‌‌‌‌‌‌‌‌‌اندازی شد و تمامی مشاوران املاک ملزم به ثبت قراردادهای اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد رهگیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع شدند. از سال 88 که قراردادهای اجاره مجهز به کد‌ رهگیری شدند، قرارداد الکترونیک و پرینت آن جایگزین قراردادهای سه رنگ معمولی شد و این رویه توانست تا حدی به افزایش اطمینان معامله‌‌‌‌‌‌‌‌‌گران این بازار و کمک به کاهش نسبی سوءاستفاده از معاملات ملکی منجر شود.
در ادامه و در سال 1401، سامانه خودنویس از سوی دولت راه‌‌‌اندازی شد و ثبت قراردادهای اجاره و دریافت کدرهگیری و در ادامه ثبت قرارداد خرید و فروش ملک نیز به این سامانه جدید منتقل شد. سامانه خودنویس امکان ثبت قرارداد اجاره و فروش را به طرفین معامله بدون استفاده از واسطه‌‌‌ای نظیر بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی را می‌‌‌داد. سامانه خودنویس در ذیل قانون ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور سال 1400 تاسیس شد. مطابق این قانون باید سامانه املاک و مستغلات کشور از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت مسکن منتقل و تمامی معاملات در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و برای آن کد رهگیری صادر می‌‌‌شد.
در حالی که زمان زیادی از عمر سامانه خودنویس نمی‌‌‌گذرد؛ با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راه‌‌‌اندازی سامانه کاتب، روش جدیدی برای ثبت معاملات خرید و اجاره ملک در کشور از سوی سیاستگذار ارائه شده است. البته در این سامانه جدید برخلاف سامانه خودنویس افراد حقیقی امکان ثبت سند را ندارند و بنگاه‌‌‌های معاملات ملک و دفاتر ثبت اسناد رسمی نسبت به ثبت سند در این سامانه جدید اقدام می‌‌‌کنند. با وجود این موجر و مستاجران همچنان امکان ثبت قانونی قرارداد اجاره در سامانه خودنویس  را برای قراردادهای با عمر کمتر از 2 سال دارند.
به این ترتیب کار مبایعه‌نامه الکترونیک با کد رهگیری به پایان رسید و به جای آن بنگاه‌‌‌های معاملات املاک نسبت به تهیه پیش‌‌‌نویس قرارداد اقدام کرده و پیش‌‌‌نویس تهیه شده را در سامانه کاتب درج می‌‌‌کنند. اگرچه تجمیع معاملات در یک سامانه واحد انتخابی مناسب برای افزایش شفافیت شمرده می‌‌‌شود؛ اما در شرایط کنونی سامانه کاتب امکان ثبت اسناد عادی را ندارد. در واقع از طریق این سامانه نمی‌‌‌توان املاک و مستغلات دارای سند قولنامه‌‌‌ای را معامله کرد؛ این موضوع زنگ خطر جدی برای گسترش معاملات کاغذی فاقد کد رهگیری است.
آیین‌‌‌نامه‌‌‌های تکمیلی در حال تدوین هستند
در حالی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با راه‌‌‌اندازی سامانه کاتب لازم‌الاجرا شده است، که بخش‌‌‌هایی از این قانون همچنان در دست بررسی و تدوین آیین‌‌‌نامه نهایی است. در شرایط کنونی وضعیت تعرفه بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی در این نحوه فروش مشخص نیست. در این قانون آمده است که تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی باید با رعایت ضوابط و معیارهای تعیین‌شده ظرف سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانه‌‌‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و تصویب هیات وزیران تعیین شود.
تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌‌‌های مستقیم تعیین شود. میانگین سالانه حجم پیش‌‌‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد. مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود. قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق‌‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده، ممنوع است و با متخلف برخورد خواهد شد.
به گزارش دنیای اقتصاد، ضوابط تعیین‌شده برای تعیین حق‌الزحمه بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی منطقی و کارشناسی است؛ با وجود این، این تعرفه هنوز مشخص نشده است و همین موضوع می‌تواند چالش‌‌‌ساز باشد. همچنین در شرایطی که سامانه کاتب امکان ثبت اسناد عادی را ندارد در ماده 10 قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» آمده است که سازمان مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور اقدام کنند و پس از بررسی ادعاها و ادله و طی شدن مراحل قانونی برای املاک و مستغلات، اسناد رسمی صادر خواهد شد. با توجه به زمان‌بر بودن اجرای این ماده قانونی انتظار می‌‌‌رفت که قانون‌گذار راهی رسمی برای ثبت معاملات عادی باز کند.