بازار مسکن در ایران به دلیل فشار هزینه‌‌‌ها بر تولیدکننده و رشد قابل‌توجه قیمت واحدهای مسکونی برای مردم، از رکود تورمی رنج می‌‌‌برد که طی سال‌های گذشته نیزروز به‌روز بر شدت آن افزوده شده است. صنعتی‌سازی ساختمان به عنوان یکی از مهم‌‌‌ترین راهکارهای کاهش قیمت تمام شده در کنار افزایش کیفیت ‌‌‌می‌تواند مورد توجه مسوولان قرار گیرد...

بازار مسکن در ایران به دلیل فشار هزینه‌‌‌ها بر تولیدکننده و رشد قابل‌توجه قیمت واحدهای مسکونی برای مردم، از رکود تورمی رنج می‌‌‌برد که طی سال‌های گذشته نیزروز به‌روز بر شدت آن افزوده شده است.
با وجود این، قوانین و مقررات پیچیده ساخت‌وساز طی سال‌های گذشته کم نشده و دائما بر پیچیدگی‌‌‌های آن افزوده می‌شود. در این میان صنعتی‌سازی ساختمان به عنوان یکی از مهم‌‌‌ترین راهکارهای کاهش قیمت تمام شده در کنار افزایش کیفیت ‌‌‌می‌تواند مورد توجه مسوولان قرار گیرد تا با اتخاذ روش‌های حمایتی از این شیوه ساخت‌وساز در مقابل ساخت‌وساز سنتی بهره برده شود.
با این حال تحلیل پیش‌نیازهای صنعتی‌سازی در ساختمان و تاثیر آن بر کاهش قیمت تمام شده مسکن در ایران امری پیچیده است که متناسب با شرایط روز اقتصادی، تنگناها و همچنین اقلیم خاص ایران باید به دقت مورد بررسی و تحلیل قرار گیرد تا برای فواید آن و عدم‌النفع کنونی استفاده نکردن از روش‌های روزآمد به ارقام دقیقی برسیم. در این بین آنچه مهم است اینکه هم اکنون استفاده از روش‌های نوین صنعتی‌سازی در کنار بهبود قوانین به شکلی که بتواند تسهیلگر و کاهش‌دهنده هزینه‌‌‌های ساخت باشد، می‌تواند به کمک سازندگان و در نهایت اقشار مختلف مردم بیاید. به گفته کارشناسان، صنعتی‌سازی می‌تواند ضمن کاهش هزینه‌های ساخت، در کمتر شدن مصرف انرژی و آسیب به محیط‌زیست موثر باشد.
جمعیت کشور به تدریج در حال نزدیک شدن به ۹۰میلیون نفر است و در حالی که تا چند سال پیش ایران به عنوان یک کشور جوان شیب افزایشی در پذیرش دانش‌آموز و دانشجو را شاهد بود، حالا با کاهش رشد جمعیت، رفته‌رفته در سال‌های پیش‌رو به کشوری میانسال بدل خواهد شد، همین امر سبب می‌شود لزوم سیاستگذاری صحیح در بخش مسکن بیش از پیش خودنمایی کند.
با این حال بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که کشور ما طی سال‌های گذشته آنچنان که باید نتوانسته با انجام سیاستگذاری‌‌‌های دقیق و مهم‌‌‌تر از آن اجرای سیاست‌‌‌های موجود، از پس پاسخگویی به این نیاز برآید. بنابر مندرجات قانون برنامه هفتم توسعه ایران باید با رساندن ظرفیت سالانه ساخت مسکن به یک میلیون واحد مسکونی، گامی مهم در جهت پاسخگویی به نیاز چند میلیونی مسکن بردارد، این در حالی است که ظرفیت تولید اشاره شده فاصله زیادی با واقعیات موجود در اقتصاد دارد. مطابق با خوش‌بینانه‌‌‌ترین تخمین‌‌‌ها هم اکنون توان تولید کشور برای ایجاد واحدهای مسکونی جدید، کمتر از نیمی از یک میلیون واحد مسکن در سال است که خود این امر حکایت از بروز یک مشکل جدی برای پاسخگویی به طرف تقاضا در این بازار دارد.
در همین شرایط بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که در طرف عرضه نیز به سبب تحمل رکود ۷ ساله، آن دسته از سازندگان که همچنان شرایط سخت کنونی را تاب آورده‌‌‌اند، از انگیزه کافی برای افزایش سرمایه‌‌‌گذاری در این حوزه برخوردار نیستند. عواملی نظیر افزایش نرخ تورم به محدوده ۴۰‌درصد در ۷ سال گذشته علاوه بر آنکه از قدرت خرید مردم عادی کاسته، ریسک‌‌‌های زیادی را نیز به سازندگان تحمیل می‌کند. علاوه بر آن عوامل شکل دهنده به تورم که برخی از آنها منبعث از دیدگاه‌‌‌های اقتصاد سیاسی حاکم بر کشور است و برخی دیگر نیز مستقیما به نحوه سیاستگذاری پولی و مالی در ایران برمی‌‌‌گردد، مانع از آن شده تا بستر مناسبی برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا به وجود بیاید. یکی از مهم‌ترین این عوامل افزایش ریسک‌‌‌های فعالیت بنگاه‌‌‌های اقتصادی در این عرصه و رشد نااطمینانی به شکل فزاینده است.
تمامی آنچه که گفته شد به این معناست که نه تنها قیمت خرید و اجاره برای مردم عادی افزایش یافته، بلکه تورم تولیدکننده نیز در این سال‌ها به شکل پیوسته در حال رشد بوده است. در چنین شرایطی یکی از مهم‌ترین عواملی که می‌توان به وسیله آن به کمک صنعت ساختمان آمد، کاهش هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز در سطوح مختلف تصمیم‌گیری و تسهیل پیش‌نیازهای لازم برای استفاده از روش‌های بهینه تامین مسکن در ایران است. این‌طور که به نظر می‌آید بخشی از تقصیر در خصوص مشکلات یاد شده، بر گردن روش‌های ناکارآمد ساخت در کشور است که طی دهه‌های اخیر مطابق با نیاز ایران رشد نکرده است.
راه کاهش قیمت در صنعت ساختمان
اینکه چگونه می‌شود قیمت تمام شده تولید ساختمان در ایران را کاهش داد، خود مساله پیچیده‌ای است که «دنیای اقتصاد» تاکنون در گزارش‌‌‌های قبلی به تاثیر برخی از عوامل شکل دهنده به آن اشاره داشته، مشکلاتی نظیر قیمت بالای مجوزها و بوروکراسی اداری که منجر به افزایش مدت زمان اجرای یک پروژه می‌شود، همچنین هزینه‌‌‌های ناشی از الزام قانون برای اخذ مجوزهای ریز و درشت نیز در گزارش‌‌‌های پیشین به اطلاع خوانندگان رسیده، با این حال یکی از مسائلی که می‌تواند در کنار سایر تدابیر به کمک سازندگان و خریداران بیاید استفاده از روش‌های بهینه و مدرن‌‌‌تر ساخت‌وساز است. در حال حاضر بسیاری از مصالح استفاده شده در ایران در کنار روش ساخت سنتی سبب شده تا هم‌  وزن سازه‌‌‌ها نسبت به استانداردهای جهانی بیشتر باشد و هم اتلاف گسترده‌‌‌ای در بخش انرژی روی دهد.
در کنار این‌‌‌ها عدم شناسایی توسعه‌‌‌گرها در قوانین و سیاستگذاری‌‌‌های انجام شده خود عامل دیگری است که مانع از افزایش کیفیت توأمان با کاهش هزینه‌‌‌ها می‌شود. تمامی این‌‌‌ها شرایطی را پدید آورده که به موجب آن پاسخگویی به نیاز بازار به مساله‌ای سخت بدل شود؛ مساله‌ای که در عمل بسیاری از برنامه‌‌‌های بالادستی را بیشتر به آرزو شبیه کرده تا سیاستگذاری. حال آنچه می‌تواند در ادامه مورد توجه مسوولان ذی‌ربط قرار گیرد استفاده از روش‌های مختلف صنعتی‌سازی و انتخاب آنها مطابق با شرایط اقلیمی و ملاحظات اقتصادی کشور است؛ توجهی که می‌تواند ضمن افزایش کیفیت ساختمان‌‌‌های ساخته شده، هزینه‌‌‌های ساخت، قیمت تمام شده و حتی هزینه‌‌‌های نگهداری را برای خریدار نهایی نسبت به گذشته کمتر کند‌‌‌.
میانبر در هزینه و زمان
اما صنعتی‌‌‌سازی چیست و چگونه می‌تواند هر دو هدف کاهش قیمت تمام شده و افزایش کیفیت را به شکل همزمان محقق کند؟ به طور کلی صنعتی‌سازی به مجموعه‌‌‌ای از روش‌ها گفته می‌شود که ساختمان سازی، به سبب استفاده از آخرین دستاوردهای علمی از روش‌های سنتی فاصله می‌‌‌گیرد. در این روش به سبب آنکه از روش‌های صنعتی استفاده می‌شود، تولید در کارخانه و به شکل قطعات پیش ساخته بوده که در محل ساخت ساختمان روی هم نصب می‌‌‌شوند، از این رو کارفرما یعنی سازنده ساختمان بخشی از ریسک‌‌‌ها و هزینه‌‌‌های خود را که می‌تواند بر پیچیدگی اجرای پروژه بیفزاید کاهش داده و سرعت پروژه را افزایش می‌دهد چرا که در این شیوه (Prefabrication)  قطعات به شکل پیش‌ساخته در محل ساخت واحدهای ساختمانی با یکدیگر مونتاژ می‌‌‌شوند.
روش دیگری که بی‌‌‌شباهت به روش پیش‌ساخت‌ نیست شیوه ساخت‌وساز مدولار است که برخلاف روش قبلی که در آن اجزای مختلف ساختمان به شکل دوبعدی ساخته شده و در محل هم متصل می‌‌‌شوند، به شکل واحدهای کامل به محل ساخت می‌آیند. به عبارت دیگر در روش مدولار اتاق‌‌‌های کامل شامل سقف، پنجره، در، تاسیسات و دیوارها ساخته می‌‌‌شوند. همچنین سرویس‌‌‌های بهداشتی، آشپزخانه‌‌‌ها و حتی در شرایطی که واحد آپارتمانی کوچک‌تر باشد کل یک واحد یا دفتر کار با این روش ساخته و بر اساس طرح قبلی ساختمان با هم ترکیب می‌‌‌شوند.
هر دو این روش‌ها از آن‌رو که در مقیاس بالا قابل تولید هستند هزینه سربار کمتری دارند و به این دلیل که از امکانات مدیریت پروژه و روش‌های به‌روز آن بهره می‌‌‌برند می‌توانند هزینه‌‌‌های ساخت را تا حد معقولی کاهش دهند. این در حالی است که در ساخت‌وساز سنتی اولا مقیاس ساختمان‌سازی بسیار کمتر از فعالیت دولوپرهاست و ثانیا هیچ یک از مراحل تخصصی را در بر نمی‌‌‌گیرد و مانند ساختمان‌‌‌های کنونی تنها به استفاده از آجر، تیرآهن و سایر مصالح متداول بسنده می‌شود که هم بسیار زمان‌براست و هم می‌تواند در مسیر اجرای پروژه تاخیر قابل‌توجه ایجاد کند.
یک امر دیگر این است که در خصوص قطعاتی نظیر درها و پنجره‌‌‌ها به دلیل توان مالی دولوپر و وسعت پروژه امکان اخذ تخفیف از تولیدکنندگان بسیار بیشتر است تا زمانی که یک ساختمان یا یک پروژه کوچک به شکل شخصی‌سازی به سرانجام می‌‌‌رسد و در نهایت به نفع مصرف‌کننده نهایی تمام می‌شود.
نکته مهمی که در این میان می‌تواند راهگشای صنعتی‌سازی و استفاده از روش‌های به‌روز آن در ایران باشد این است که نیاز قابل‌توجه کشور به مسکن ارزان‌قیمت در عمل با روش‌های کنونی و با استفاده از سرمایه‌‌‌گذاران خرده‌پا ممکن نیست، بنابراین نیاز است تا هرچه سریع‌تر قوانین کشور در حوزه ساخت‌وساز به نفع توسعه‌دهندگان ساختمانی تعدیل شوند تا بخش مهمی از فرآیند کار که هم اکنون در ساختمان‌سازی سنتی مغفول مانده در پروژه‌‌‌های بزرگ و ساخت مسکن اجتماعی قابل پیاده‌سازی باشد. گفت‌وگوهای کارشناسان و فعالان این حوزه نشان می‌دهد که فرآیند پیش‌مهندسی شدن اجرا در پروژه‌‌‌های ساختمانی کشور انجام نمی‌شود.
به خصوص آنکه اساسا در طرح‌‌‌های کوچک ممکن است این فرآیند برای سازندگان آسان نباشد، پیش‌مهندسی در واقع یک فرآیند و یک مسیر تخصصی است که انجام آن با مدیریت پروژه حرفه‌‌‌ای و پیش از آغاز به کار پروژه انجام می‌شود. در این روندخطای انسانی کاهش و کیفیت پروژه افزایش می‌یابد. همین امر سبب شده تا در کشورهای پیشرفته تکمیل یک پروژه در مدت زمان کوتاه‌‌‌تری انجام شود و از این رهگذر صرفه‌‌‌جویی در زمان نیز به عنوان یک انگیزه برای سازندگان ایفای نقش کند. پیش‌مهندسی همچنین سبب می‌شود خریداران که همان مردم عادی هستند زودتر خانه‌‌‌دار شوند، همان‌طور که پیش‌تر نیز شرح داده شد این مساله می‌تواند به کاهش هزینه‌‌‌ها و قیمت تمام شده بینجامد.
صنعتی‌سازی از نگاهی دیگر
اما اگر بخواهیم جزئی‌‌‌تر مسائل موجود در بحث صنعتی‌‌‌سازی ساختمان را مورد بررسی قرار دهیم یکی از مسائلی که حتما اشاره به آن خالی از لطف نیست این است که در صنعتی‌سازی ساختمان همان‌طور که گفته شد به واسطه صرفه به مقیاس و ایجاد توان تولید از مصالحی استفاده می‌شود که در جهت ایجاد ساختمان‌‌‌های پایدار نقش موثرتری نسبت به مصالح سنتی ایفا می‌کنند. اما نحوه استفاده از آنها و به کارگیری بر اساس پروژه امری است که شاید در بحث سیاستگذاری نیازمند تصمیمات کلان‌‌‌تری باشد، چرا که هزینه کاهش یافته از این بابت ممکن است نه در طول ساخت پروژه بلکه به شکلی بلند مدت‌‌‌تر در زمان استفاده و بهره‌‌‌برداری از پروژه خود را نشان دهد. صنعتی‌سازی همان‌طور که می‌تواند امکان تولید انبوه مصالح ساختمانی را در اختیار تولیدکنندگان و حتی سازندگان ساختمان قرار دهد به سبب آنکه از تکنولوژی‌‌‌های مدرن بهره می‌‌‌برد ممکن است، برخی از مصالح را  باهزینه‌‌‌های بیشتری تولید کند، چرا که استفاده از تکنولوژی‌‌‌های نو و توسعه آنها نیازمند هزینه‌‌‌های بیشتر است. برای مثال برخی از مصالح سازگار با محیط‌زیست به‌رغم آنکه ارزش اقتصادی قابل‌توجهی طی بلندمدت در شهرها ایجاد می‌کند، ممکن است برای سازندگان چندان مقرون‌به‌صرفه نباشد. در اینجاست که دولت‌‌‌ها می‌توانند با استفاده از سیاست‌‌‌های تشویقی به خصوص در بحث اعطای مجوزها یا ارائه مشوق‌‌‌های دیگر دولوپرها را در امر خدمت رساندن به اقتصاد و جامعه یاری کنند. برای اینکه این مساله مبهم نماند جملات بالا را با یک مثال توضیح می‌‌‌دهیم.
از آنجا که بحث تحقیق و توسعه هزینه‌‌‌بر و زمان‌بر است استفاده از برخی تکنولوژی‌‌‌های نو طبیعتا نمی‌تواند قیمت تمام شده پایینی برای تولیدکنندگان و سازندگان ساختمان داشته باشد، همین امر باعث می‌شود در خصوص برخی از پروژه‌‌‌ها انتخاب میان هزینه و سازگاری با محیط‌زیست به نفع هزینه‌‌‌ها تمام شود. برای مثال در بحث تولید آجرهای سازگار با محیط‌زیست به طیف وسیع از تولیدات برمی‌‌‌خوریم که بعضی از آنها قیمت تمام شده به مراتب بالاتری دارند و یکی از پیشروترین تکنولوژی‌‌‌ها، آجرهای تصفیه‌کننده هوا هستند که توسعه و به کارگیری آنها می‌تواند در کاهش بحران آلودگی هوا در کلان‌شهرهای ایران موثر باشد. این آجرها که به Pollution Absorbing Bricks معروف هستند به دلیل روش‌ها و مواد به کارگیری در زمان ساخت می‌توانند آلودگی هوا را به خود جذب کنند. طبیعتا توجه به تکنولوژی‌‌‌هایی از این دست در سیاستگذاری‌‌‌های کلان و اتخاذ تدابیر تشویقی  ضمن آنکه تکنولوژی ساخت‌وساز را در ایران بهبود می‌‌‌بخشد می‌تواند کلان‌شهرهای کشور نظیر تهران را نیز به سمت داشتن ساختمان‌‌‌های پایدار سوق دهد.
البته باید به یاد داشت که آجرهای نام‌برده تنها آجرهایی نیستند که با استفاده از تکنولوژی‌‌‌های نو می‌توانند ضمن دگرگون کردن رویه‌‌‌های ساخت‌وساز و شهرسازی در شهرهای کلان گام مهمی برای بهبود وضعیت زیست محیطی شهرها بردارند، در بسیاری از روش‌های ساخت، آجرهای مدرن ضمن آنکه می‌توانند کاهش هزینه‌‌‌ها را برای سازنده به دنبال داشته باشند، این امکان را فراهم می‌کنند تا با سیاستگذاری درست و اتخاذ قوانین مناسب هم شهرها را جای بهتری برای زیستن ‌‌‌کنند و هم اتلاف انرژی را در سطح کلان به حداقل برسانند. برای مثال استفاده از تکنولوژی‌‌‌هایی که آجرها را به شکل بازیافتی تولید می‌کند یا با استفاده از روش‌های نوین مصارف سایر مصالح نظیر سیمان را کاهش می‌دهند، می‌توانند به  کاهش انتشار گازهای گلخانه‌‌‌ای کمک شایان توجهی کنند که طبیعتا در اینجا تسهیل استفاده از مصالحی از این دست نه وظیفه سازندگان بلکه وظیفه نهادهای تصمیم‌ساز است.
بنابراین در این نگاه کاهش هزینه‌‌‌ها در سطح کلان صورت می‌‌‌گیرد و می‌تواند پروژه‌های مهم را به مسیری ببرد که نه فقط به‌هنگام ساخت هزینه کمتری داشته باشند، بلکه در بلند مدت هزینه‌‌‌های نگهداری و حفظ آن پروژه‌‌‌ها کمتر از ساختمان‌‌‌هایی باشد که به روش‌های سنتی ساخته می‌‌‌شوند. تاکید بر آجرها به دلیل جایگاه آنها در ساخت‌وساز ایران و همچنین اقلیم خشک کشور است. باید توجه داشت که در کشورهای دیگر روش‌های روزآمد متنوعی برای استفاده از مصالح چوبی و بامبوها وجود دارند که عدم اشاره به آنها به دلیل قابل استفاده نبودن این نوع از مصالح در ایران است.
لزوم ایجاد قوانین مناسب
برای اینکه صنعتی‌سازی در ایران به خوبی پذیرفته شود و هزینه‌‌‌های پروژه را در کنار هزینه‌‌‌های پایدار زیست شهری در سطح ملی کاهش دهد، نیازمند ایجاد قوانین مناسب هستیم، نخست آنکه جایگاه دولوپرها و صنعت ساختمان در میان صنایع دیگر به درستی مورد شناسایی و ارزیابی قرار گیرد. پس از این مرحله لازم است تا با اصلاح رویه‌‌‌های اداری حاکم بر مجوزها حتی‌المقدور از بروز هزینه‌‌‌های قابل پیشگیری برای سازندگان جلوگیری شود تا از این طریق هم سازندگان در شرایط رکودی فعلی انگیزه لازم برای ورود به بازار را داشته باشند و هم هدف اصلی صنعتی‌سازی که بهبود کیفی اجرای پروژه‌‌‌های ساختمانی است، از سوی سازندگان مقدور باشد.
باید توجه داشت آنچه تاکنون سبب شده هم روش‌های مدرن صنعتی‌سازی و هم حضور توسعه‌‌‌گران ساختمانی در صنعت مربوطه پررنگ نباشد جا ماندن قانون‌گذاران در دستگاه‌‌‌های دولتی برای تطبیق هرچه بهتر ساختار اداری و قانونی و پاسخگویی به نیازهای کشور است. همین امر سبب شده تا ساختمان‌سازی به شکل سرمایه‌‌‌گذاری اشخاص حقیقی و وجود میزان انبوهی از پروژه‌‌‌های کوچک، حجم زیادی از اتلاف سرمایه‌‌‌های ملی نظیر انرژی آب و سایر منابع طبیعی را به دنبال داشته باشد.
به گزارش دنیای اقتصاد، در شرایطی که اقتصاد کشور به دست‌انداز ناترازی‌‌‌ها افتاده و قدرت خرید مردم در کنار توان سرمایه‌‌‌گذاری سازندگان به شکلی پیوسته کاهش یافته است تغییر ریل قانون می‌تواند به کمک آحاد مردم اعم از خریداران و سازندگان بیاید. با توجه به اینکه در حال حاضر بخش مهمی از هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز ناشی از اخذ مجوزها در ادارات و سازمان‌های گوناگون است و توقف تولید در کارخانه‌‌‌های مرتبط با صنعت ساختمان بر هزینه‌‌‌های اجرای پروژه‌ها می‌‌‌افزاید، به نظر می‌‌‌رسد صنعتی‌سازی به سبب آنکه قادر است مدت زمان اجرای پروژه‌‌‌ها را کاهش دهد، خود کمک بزرگی برای تغییر شرایط عرضه ساختمان در اقتصاد کشور باشد.