دولت در ستاد ملی مقابله با کرونا برای بازار اجاره مسکن دو سازوکار کرونایی تصویب کرد. موجرها براساس این مصوبه باید تا اطلاع ثانوی - سه ماه بعد از اعلام شرایط عادی غیرکرونایی در کشور - اجاره‌نامه‌ها را تمدید کنند؛ به‌طوری‌که سه نرخ مجاز برای میزان افزایش اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی در تهران، کلان‌شهرها و سایر شهرها اعلام شده است. این مصوبه با استناد به تجربه مشابه در کشورهای مختلف، ابعاد نامرئی دارد و نیازمند تصمیمات مکمل است. هزینه اجاره مسکن با نرخ مجاز در ۳۱ استان محاسبه شده است.

پیدا و پنهان مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای اجاره‌نشین‌ها بررسی شد.روز گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا با دستور حسن روحانی دو تصمیم مرکب برای اجاره‌نشین‌ها اتخاذ کرد. براساس تصمیم اخذ شده در این ستاد، تمامی قراردادهای اجاره در شهرهای کشور تا زمانی که فراگیری ویروس کرونا درکشور وجود دارد و تا سه ماه بعد از آن تمدید و حداکثر میزان افزایش نرخ اجاره برای واحدهای مسکونی در شهر تهران نسبت به قرارداد قبلی معادل ۲۵ درصد، در سایر کلان‌شهرها معادل ۲۰ درصد و در سایر شهرهای کشور حداکثر تا ۱۵ درصد پیش‌بینی شده است.

این تصمیم حاوی دو بخش پیدا و پنهان برای بازار اجاره است. در بخش اول و ظاهر این تصمیم به نظر می‌رسد تعیین سقف برای میزان افزایش اجاره‌ها در شهرهای کشور به نوعی بیانگر سکوت دولت نسبت به سرنوشت پنج برنامه پیشنهادی برای ایجاد تعادل در بازار اجاره است که طی هفته‌های گذشته درخصوص آن خبرهایی منتشر شده بود. محور اول بسته پیشنهادی برای تنظیم بازار اجاره پیش‌بینی «وام حمایتی برای مستاجران» بود. این تصمیم طی دو سال گذشته چند بار از سوی متولیان سیاست‌گذاری بازار مسکن به اجاره نشین‌ها وعده داده شد و به‌عنوان مهم‌ترین ابزار حمایتی از این گروه از متقاضیان مسکن مورد مطالبه قرار گرفته است، اما فعلا تصمیم مشخصی در این حوزه اتخاذ و اعلام نشده است. هر چندکه ماه گذشته در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت مصوبه «راهکار ساماندهی بازار مسکن در حوزه اجاره» به گونه‌ای تصویب و اعلام عمومی شد که این تصور ایجاد شد که تا قبل از شروع تابستان وام ودیعه برای بازار اجاره اجرایی و این بازار نظام‌مند خواهد شد (به تعبیر دیگر قراردادهای اجاره در بازار پیگیری و اجرایی می‌شود.)

علاوه بر این محور، معافیت‌های مالیاتی برای موجران، قراردادهای بلندمدت، ثبت تمام معاملات در سامانه با دریافت کدرهگیری و اصلاح نرخ مالیات بر اجاره چهار راهکار دیگر عنوان شده برای تنظیم بازار اجاره بود که فعلا درباره نحوه و زمان اجرایی شدن آن اظهارنظری نشده است. بنابراین از مصوبه روز گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا این‌طور برداشت می‌شود که در خوش‌بینانه‌ترین حالت، دولت در این حوزه سکوت کرده و در حالتی دیگر این‌طور تصور می‌شود که فعلا از اجرای این راهکارها عبور کرده است. صرف نظر از بخش پیدا و ظاهر مصوبه روز گذشته، یک روی پنهان نیز برای تصمیم ستاد ملی مقابله با کرونا در حوزه تنظیم بازار اجاره وجود دارد.

بخش پنهان و مهم این مصوبه، قابل جمع نبودن این تصمیم با تاکید رئیس‌جمهوری در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت مورخ ۲۵ خردادماه است. روحانی در این جلسه تاکید کرده بود، کنترل قیمت‌ها با دستور و بخشنامه در بازار مسکن ممکن نیست. با وجود چنین اظهارنظری از سوی رئیس‌جمهوری در جلسه خردادماه، روز گذشته مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، سقف مجاز برای افزایش نرخ اجاره بها را در شهرهای کشور تعیین و اعلام کرده است. این موضوع که «در حال حاضر بازار اجاره کاملا ضد اجاره‌نشین‌ها شده و ارقام اجاره‌بهای تعیین شده از سوی مالکان کاملا از استطاعت مالی خانوارهای اجاره نشین خارج شده است» صورت مساله اصلی بازار اجاره شهرهای کشور است که هرگز قابل حذف و چشم‌پوشی نیست اما مهم‌ترین موضوع راه‌حل پیشنهادی و شکل اجرای آن برای رفع این معضل از بازار اجاره است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در صورتی که تصمیم روز گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا ضمانت اجرایی نداشته باشد؛ مسیر مطالبه از سوی مستاجرها سخت‌تر می‌شود.

نکته جالب آنکه دو روز پیش مرکز پژوهش‌های مجلس، سبک دولت‌ها در ۱۱ کشور توسعه‌یافته و در حال توسعه را برای حمایت از مستاجرها در وضعیت خاص جهانی(دوره فراگیری کرونا) در قالب یک پژوهش منتشر کرد. چکیده کاربردی این پژوهش مشخص کرد دو پیش‌شرط برای تنظیم بازار اجاره از طریق تعیین سقف اجاره‌بها لازم و ضروری است. پیش‌شرط نخست آن است که هر گونه تصمیم دولت در شرایط اضطرار(دوره فراگیری کرونا) در هر نقطه از جهان باید از طریق اصلاح قانون یا تصویب قانون جدید اتفاق افتد تا لازم‌الاجرا شود. پیش‌شرط دوم نیز آن است که هر گونه تصمیم دولت در این شرایط برای تنظیم بازار اجاره باید همراه با ارائه مشوق، معافیت یا تسهیلات برای موجر باشد تا با تشویق شدن موجر به اجرای این موضوع به نفع مستاجر، ضمانت اجرایی رخ دهد. این در حالی است که تصمیمات ستاد ملی مقابله با کرونا دست کم براساس برداشت عمومی به معنی تصویب یا تغییر قانون نیست، چراکه پیشنهادهای مطرح شده از سوی دولت برای تنظیم بازار اجاره باید در جلسه سران قوا مطرح شود تا براساس آن قانونی تصویب شود یا تغییر کند. علاوه بر این در مصوبه روز گذشته این ستاد، هیچ تسهیلات و ابزاری که موجر را تشویق یا ناگزیر به اجرای آن کند وجود ندارد.

نکته مهم دیگر در قالب «بازه زمانی و شکل تمدید قراردادهای اجاره» براساس تصمیم این ستاد است. از آنجا که زمان از میان رفتن ویروس کرونا مشخص نیست بنابراین زمان پایانی اجرای این مصوبه برای تمدید قراردادهای اجاره نیز مشخص نخواهد بود از آن مهم‌تر آنکه براساس سبک اجرا شده در ۱۱ کشور جهان، برای تمدید قراردادهای اجاره در عصر کرونا هیچ رقمی مبنی بر افزایش اجاره بها در دوره تمدید پیش‌بینی نشده است اما براساس تصمیم اخذ شده در روز گذشته، موجران درصورت تمدید قراردادها مجوز افزایش رقم اجاره تا سقف مشخصی را خواهند داشت.

از دیدگاه کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی، این شکل از تمدید قراردادهای اجاره در شهرهای کشور، می‌تواند یک خطر پنهان برای بازار داشته باشد که مسوولان سیاست‌گذار باید به آن توجه کنند و آن سرایت پدیده کمبود عرضه از بازار ملک به بازار اجاره است.

طی سال‌های اخیر به ویژه در چندماه گذشته، بخش زیادی از سازنده‌ها و فعالان بازار با مشاهده نامساعد و ناپایدار بودن شرایط، از عرضه واحد مسکونی خود برای فروش در بازار خودداری کردند همین موضوع سبب شد تا بخش زیادی از کمبود عرضه در بازار مسکن با عقب‌نشینی سازندگان رخ دهد. این پدیده می‌ تواند در چنین شرایطی به بازار اجاره نیز سرایت پیدا کند. به این معناکه در صورتی که موجران بسته‌های تشویقی یا ابزارهای سختگیرانه برای اجرای این مصوبه جهت تمدید قراردادها با سقف مشخص را مشاهده نکنند، احتمال دارد کمبود عرضه در این بازار هم اتفاق افتد.

فعلا اما در قالب تصمیم ستاد ملی مقابله با کرونا، چنین جزئیاتی اعلام نشده و این در حالی است که هم اکنون سقف دولتی اجاره‌بها برای تمدید قراردادها در شهر تهران (بیش از ۵۰ درصد قراردادهای اجاره در این شهر در فصل تابستان سررسید می‌شود) معادل ۲۵ درصد تعیین شده است. به این معنی که قراردادهایی که از این تاریخ به بعد تا زمان از میان رفتن ویروس کرونا و سه ماه بعد از آن تمدید می‌شود مجاز هستند حداکثر ۲۵ درصد نرخ اجاره را نسبت به سال گذشته افزایش دهند. اطلاعات رسمی آماری درخصوص میانگین اجاره بها در تابستان سال ۹۸ مربوط به شهر تهران نشان می‌دهد: میانگین نرخ اجاره ماهانه برای املاک مسکونی شهر تهران در تابستان سال گذشته(بدون دریافت پول ودیعه) مترمربعی ۴۳هزار و ۵۴۲ تومان بوده که در صورت اعمال سقف افزایش پیش‌بینی شده یعنی ۲۵ درصد در تابستان امسال به ۵۴ هزار و ۳۷۵ تومان در هر مترمربع خواهد رسید. بنابراین برای یک واحد ۸۰ مترمربعی در شهر تهران، مبلغ اجاره ماهانه به‌طور میانگین معادل ۴ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان خواهد شد.  براساس سقف اعلام شده برای افزایش نرخ اجاره در شهر تهران، قیمت هر مترمربع اجاره(بدون دریافت پول ودیعه) در منطقه یک به‌عنوان گران‌ترین منطقه پایتخت به ۹۳ هزار و ۷۵۰ تومان خواهد رسید. ارزان‌ترین نرخ اجاره بها نیز برای منطقه ۲۰ به ارزش هر مترمربع معادل ۲۳ هزار و ۷۵۰ تومان خواهد بود. مناطق ۴ و ۵ نیز به‌عنوان دو منطقه مصرفی پایتخت به ترتیب به ارزش ۶۰ هزار تومان و ۶۶ هزار و ۲۵۰ تومان در هر مترمربع با لحاظ سقف نرخ پیش‌بینی شده خواهد شد. سقف اجباری برای رشد اجاره بها در اجاره‌نامه‌های تابستان ۹۹ در شرایطی معادل ۲۵ درصد تعیین شده که روز گذشته بانک مرکزی در گزارشی اعلام کرد: میانگین نرخ اجاره بها در شهر تهران در پایان فصل بهار نسبت به اردیبهشت معادل ۵/ ۲۸ درصد رشد داشته است. این مقایسه نشان می‌دهد در ماه‌های پیش رو موجرانی که باید قرارداد اجاره واحد مسکونی خود را تمدید کنند مبلغ کمتری را به‌عنوان مابه‌التفاوت نسبت به موجرانی که در اردیبهشت  ماه تمدید کردند از مستاجران دریافت خواهند کرد.

آمار قیمتی از بازار مسکن

بانک مرکزی روز گذشته با انتشار گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ۹۹ تورم ماهانه و نقطه‌ای مسکن در آخرین ماه از فصل بهار را اعلام کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» و براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در خردادماه امسال با حدود ۲ میلیون تومان افزایش نسبت به میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در اردیبهشت ماه ۹۹ به مرز ۱۹ میلیون تومان رسیده است که این میزان نسبت به ماه قبل یعنی اردیبهشت ماه،با رشد ۶/ ۱۱ درصدی همراه شده است. براساس این گزارش، همچنین تورم نقطه‌ای مسکن در شهر تهران در خردادماه ۵/ ۴۲ درصد اعلام شده است. بنا بر گزارش بانک مرکزی در خرداد ماه امسال همچنین ۱۰ هزار و۷۷۸ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسیده است که این میزان نیز نسبت به ماه قبل یعنی اردیبهشت ماه با افت ۷/ ۴ درصدی همراه شده است. اما به‌رغم این کاهش معاملات خرید مسکن در شهر تهران کماکان بالاتر از ۱۰ هزار فقره قرار دارد. حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در خردادماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته نیز ۱/ ۸۰ درصد افزایش یافته است.

مطابق با اطلاعات این گزارش، سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات آپارتمان‌های مسکونی در خرداد ماه به کمتر از ۴۰‌درصد رسیده است. در این ماه آپارتمان‌های نوساز یعنی واحدهای مسکونی با عمر بنای صفر تا ۵ سال مجموعا ۹/ ۳۸ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که به موازات استمرار کاهش سهم نوسازها در معاملات خریدوفروش واحدهای مسکونی همچنان به سهم آپارتمان‌های با قدمت بیشتر افزوده شده است. آمارها نشان می‌دهد در خرداد ماه سهم واحدهای مسکونی با عمر بنای ۶ تا ۱۰‌سال و همچنین بیش از ۲۰ سال از کل معاملات خرید مسکن افزایش یافته است.

این در حالی است که سهم خرید وفروش واحدهای مسکونی نوساز در این ماه در مقایسه با ماه مشابه قبل ۸/ ۰ درصد کم شده است. داده‌های این گزارش حاکی است منطقه ۵ شهر تهران با اختصاص ۵/ ۱۵ درصد از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران به خود، پرمعامله‌ترین منطقه تهران به لحاظ تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در پایتخت بوده است. بعد از منطقه ۵ منطقه ۲ شهر تهران با سهم ۱/ ۹ درصدی و منطقه ۴ با سهم ۸/ ۸ درصدی پرمعامله‌ترین مناطق پایتخت به لحاظ تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان بوده‌اند. مطابق با اعلام بانک مرکزی، همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در سه ماه اول سال جاری (فصل بهار ۹۹)، به حدود ۲۳ هزار و ۳۰۰ فقره معامله خرید مسکن رسیده که این میزان نیز در مقایسه با سه ماهه اول سال گذشته با ۳/ ۸ درصد افزایش همراه بوده است. در این مدت نیز متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته شده در بازار مسکن شهر تهران به ۱۷ میلیون تومان رسیده است که این میزان نیز نسبت به بهار سال گذشته ۵/ ۳۷ درصد رشد کرده است. واحدهای مسکونی که میانگین قیمت هر مترمربع آنها در دامنه قیمتی ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان قرار دارد، بیشترین سهم از معاملات خرید مسکن شهر تهران در خرداد ماه را به خود اختصاص داده‌اند.