عوارض جدید «اجاره‌بهای دستوری» ظاهر شد. موجرها برای دورزدن «نرخ مجاز افزایش اجاره‌بها» به خواسته مستاجرها برای تمدید اجاره‌نامه‌های ۹۹، «نه» می‌گویند تا از رهگیری عوامل کنترل بازار اجاره فرار کنند.

این اقدام به زیان مستاجرها تمام می‌شود؛ چون کاهش طول عمر قرارداد اجاره به یک‌سال، هزینه مستاجرها را افزایش می‌دهد و نبض اجاره‌بها را از مسیر بازگشت آرامش نسبی دور می‌کند. قرار است مصوبه پارسال ستاد کرونا حداکثر تا تیرماه اصلاح شود.

موجران برای فرار از پذیرش نرخ دستوری در بازار اجاره‌بهای امسال، یک فن بدل در پیش گرفته‌اند که این روش جدید به تازگی در حال رایج شدن در بازار اجاره است. تحقیقات میدانی درباره تازه‌ترین شرایط بازار اجاره مسکن در شهر تهران و برخی دیگر از شهرهای دیگر به خصوص کلان‌شهرها نشان می‌دهد در شرایطی که تحت تاثیر جهش قیمت مسکن و تورم محسوس، گروهی از موجران خواهان افزایش نرخ اجاره‌بهای واحدهای خود در سال جاری بیش از سقف دستوری اعلام شده از سوی ستاد ملی کرونا در سال گذشته هستند، به تازگی یک پله فرار از سوی آنها برای دور زدن سقف کاذب اجاره‌بها- اجاره‌بهای دستوری- طراحی شده و استفاده از آن در روزها و هفته‌های اخیر در بازار مسکن در حال رواج است. این پله فرار، عدم تمدید قراردادهای سال قبل یا محدود شدن مدت زمان قراردادهای اجاره به یکسال بدون امکان تمدید آنها برای سال آینده است. در واقع گروهی از موجران برای دور زدن اجاره‌بهای دستوری، از طریق بهانه‌تراشی از تمدید قراردادهای سال قبل با مستاجران خود طفره رفته و اعلام می‌کنند به واحد خود نیاز داشته و قصدی بابت اجاره دادن آن در سال جدید ندارند.

در واقع اگر چه مدت زمان تعیین شده در عمده قراردادهای بازار اجاره مسکن به جز موارد استثنا یکساله است اما به خصوص در سال‌های اخیر عمده این قراردادها در سال یا سال‌های بعد نیز بین موجر و مستاجر تمدید می‌شد و به دلیل کاهش هزینه‌های جابه‌جایی و بازاریابی برای هر دو سمت عرضه و تقاضای بازار اجاره، نوعی بازی برد- برد و بی‌دردسر برای موجران ومستاجران محسوب می‌شد به طوری‌که عمده قراردادها در بازار اجاره در سال دوم نیز تمدید و برخی از آنها به سال‌های سوم و چهارم و حتی بیشتر نیز کشیده می‌شد. اما به دنبال اعلام نرخ دستوری برای افزایش سقف اجاره‌بهای مسکن از سال گذشته با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا که با نیت تنظیم بازار اجاره و کمک به مستاجران به عنوان طیف آسیب‌پذیر ناشی از شیوع این ویروس انجام شده، این روال تغییر کرده و به تازگی به تلاش گروهی از موجران برای عدم تمدید قراردادهای سال قبل یا تنظیم قراردادهای یکساله بدون امکان تمدید، تبدیل شده است.

فعالان بازار مسکن از این روال جدید موجران به عنوان فن بدل به نرخ حمایتی دولت در بازار اجاره یا پله فرار اجاره‌بهای دستوری تعبیر می‌کنند. این موضوع به عنوان نشانه یا علامت جدید از عدم موفقیت سیاست تعیین سقف دستوری برای افزایش سقف اجاره‌بها شناخته می‌شود. اگر چه در ضرورت این موضوع که مستاجران باید به عنوان یکی از گروه‌های آسیب‌پذیر ناشی از پیامدهای منفی اقتصادی تحت تاثیر تعطیلی‌های گسترده به دنبال شیوع بیماری کرونا مورد حمایت واقع شوند شک و تردیدی وجود ندارد اما سیاست‌های حمایتی باید به شکل درست در این بازار به کار گرفته شود تا به شکل برنامه‌های برد-برد مورد استقبال موجران به عنوان ذی‌نفعان بازار اجاره مسکن نیز قرار بگیرد.

اگر چه تعیین سقف دستوری افزایش اجاره‌بها در ظاهر به نفع مستاجران است اما در عمل به دنبال طراحی گریزگاه‌ها یا پله فرار از سوی موجران ناراضی، در نهایت منجر به عدم تمدید قراردادهای اجاره و به دردسر افتادن مستاجرها می‌شود.این در حالی است که در شرایطی که به دلیل شیوع ویروس کرونا جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره کاهش یافته و تحت‌تاثیر افت سطح معاملات مسکن، عرضه واحد به بازار اجاره مسکن نیز افت کرده است، یافتن واحد مناسب برای مستاجرانی که موجران آنها برای دور زدن سقف دستوری اجاره‌بهای مسکن اقدام به عدم تمدید قراردادهای سال قبل خود با موجران به نیت اجاره دادن آن به مستاجر دیگر با نرخ دلخواه کرده‌اند، دشوارتر از هر زمان دیگری است.به این ترتیب بررسی‌ها نشان می‌دهد این سیاست نه تنها در مجموع به نفع بازار اجاره و عرضه‌کنندگان مسکن به این بازار تمام نشده است بلکه مستاجران را نیز در عمل و در حقیقت نمی‌توان به عنوان ذی‌نفعان اجرای این سیاست دستوری معرفی کرد.

سیاست دنیا برای بازار اجاره

اگر چه در بسیاری از کشورهای دنیا برای تنظیم بازار اجاره مسکن، دولت‌ها اقدام به تعیین سقف مجاز و حمایتی افزایش اجاره‌بها می‌کنند اما برای اجرای این سیاست‌ها با تعریف سیاست‌های تشویقی و تسهیلاتی، موجران را نیز در اجرای این طرح‌ها با خود همراه می‌کنند. به گونه‌ای که این سیاست به سیاستی برد–برد هم برای موجران و هم مستاجران تبدیل شود. البته بازار اجاره در این کشورها، یک تفاوت عمده با بازار اجاره مسکن در ایران دارد. در بازار اجاره این کشورها، از آنجا که موجران عمدتا اشخاص حقوقی و شرکت‌ها هستند دولت‌ها از طریق تعریف مشوق‌های تسهیلاتی (وام، زمین و...) و همچنین مشوق‌های مالیاتی اقدام به جلب رضایت و همراهی آنها برای اجرای سیاست‌های حمایتی در بازار اجاره می‌کنند. این در حالی است که بازار اجاره در ایران بازاری متفاوت است. از این بابت که موجران شخصیت‌های حقیقی هستند و به دلیل عدم تعریف مشوق‌ برای آنها از سوی دولت، این سیاست را به زیان خود دانسته و به دنبال راه فرار برای مقابله با آن هستند.

موجران پایتخت و برخی دیگر از شهرها در حالی طی روزهای اخیر اقدام به طراحی پله فرار برای دور زدن اجاره‌بهای دستوری کرده‌اند که پیش از این نیز ایمنی صفر این روش دستوری در بازار اجاره به اثبات رسیده بود.

ابتدای تابستان سال گذشته، ستاد ملی مقابله با کرونا با نیت و هدف حمایت از مستاجران در برابر آسیب‌های اقتصادی ناشی از شیوع ویروس کرونا مصوب کرد سقف اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران تنها تا ۲۵ درصد، در سایر کلان‌شهرها ۲۰‌درصد و همچنین در دیگر شهرهای کشور ۱۵ درصد افزایش یابد و موجران حق افزایش اجاره‌بها بیش از این سقف مجاز را ندارند. اما آمارهای رسمی نشان داد عملا بازار این سیاست دستوری را پس زد. طوری‌که در اولین فصل از اجرای این سیاست یعنی تابستان ۹۹ - فصل اوج جابه‌جایی‌ها در اولین سال از شیوع ویروس کرونا- هم در شهر تهران و هم در کشور، تورم اجاره‌ مسکن بیش از سقف دستوری به ثبت رسید.

این موضوع نشان داد، جواب تست یک‌ساله واکسن «اجاره» منفی شد. در حالی‌که هنوز دستور توقف استفاده از آن در بازار اجاره نیز صادر نشده است و متولی مسکن اعلام کرده است دست‌کم تا تیرماه امسال سیاست جدید در این زمینه اعلام می‌شود. تابستان سال قبل که سیاست تعیین سقف متوسط ۲۰درصدی برای رشد مجاز اجاره‌بهای مسکن در کشور مصوب شد، متوسط اجاره‌بهای مسکن در کشور معادل ۴۴ درصد افزایش یافت. در شهر تهران نیز تورم نقطه‌ای تابستان ۹۹ – تورم اجاره در تابستان ۹۹ نسبت به تابستان ۹۸- معادل ۴۸ درصد به ثبت رسید. در حالی‌که سقف دستوری افزایش اجاره‌بها برای کشور ۲۰درصد و برای تهران ۲۵ درصد تعیین شده بود.

این در حالی است که در یک آمار رسمی دیگر که به‌تازگی از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد، متوسط اجاره‌بهای مسکن در کشور در زمستان ۹۹ در مقایسه با زمستان ۹۸ نیز ۲۸ درصد افزایش یافت. این در حالی است که این میزان ۸ واحد درصد بیشتر از نرخ دستوری اعلام شده از سوی دولت است. این آمارها در کنار نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد عملا سیاست دستوری برای تنظیم بازار اجاره ونرخ اجاره‌بها در کشور جواب نمی‌دهد و دولت در صورتی‌که قصد ساماندهی بازار اجاره را دارد باید با سیاست‌های موثرتر از جمله تعریف مشوق‌ها و تسهیلات برای موجران آنها را با برنامه‌های حمایتی خود همراه کند.

تجارب قبلی نیز حاکی از عدم‌موفقیت سیاست‌های تعزیراتی و دستوری در بازار اجاره مسکن است.

در شرایطی که بازار معاملات مسکن با تورم شدید همراه شده، تورم عمومی محسوس در اقتصاد کشور منجر به افزایش فشارهای اقتصادی به خانوارها اعم از مستاجران وموجران شده و همچنین شرایط زندگی برای هر دو گروه ناشی از شیوع ویروس‌کرونا و سایر تحولات اقتصادی سخت‌تر شده است،موجران که دست‌کم تا سال قبل ترجیح می‌دادند برای کاستن از هزینه بازاریابی وجابه‌جایی مستاجران در واحدهای مسکونی و همچنین کاهش دردسرهای مربوط به یافتن مستاجر جدید قراردادهای سال قبل خود با مستاجران را تمدید کنند و به دلیل استقبال مستاجران از این روش، عمده قراردادها دست‌کم برای یکسال دیگر تمدید می‌شد، هم‌اکنون روش دیگری در پیش گرفته‌اند.

از آنجا که تمدید قراردادها نیازمند رعایت سقف دستوری اجاره‌بها تعیین شده از سوی دولت و ستاد ملی مقابله با کروناست اما در قراردادهای جدید با مستاجران جدید این موضوع عملا قابل رهگیری نیست و موجران می‌توانند واحدهای مسکونی خود را با نرخ‌های بالاتر به بازار عرضه کنند، تعداد زیادی از موجران از هم‌اکنون و در آستانه شروع فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، از تمدید قراردادهای سال قبل با مستاجران خودداری کرده و به مستاجران خود اعلام کرده‌اند که در پایان مدت زمان قرارداد باید ملک استیجاری را تخلیه کنند.

در مصوبه ضدکرونایی دولت درخصوص تعیین نرخ دستوری برای افزایش سقف اجاره‌بهای مسکن که اوایل تیرماه سال گذشته مصوب شد، اعلام شده بود این مصوبه تا سه ماه پس از ریشه‌کن شدن ویروس کرونا قابل استناد است و تاریخ مصرف دقیقی به لحاظ زمانی برای آن اعلام نشده بود اما متولی مسکن در دولت روز گذشته به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد:حداکثر تا تیرماه سال‌جاری نرخ یا سقف جدید مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن در سال ۱۴۰۰ ابلاغ و اعلام خواهد شد. براساس اعلام متولی مسکن، دولت درصدد است تا با در نظرگرفتن تحولات اقتصادی، تغییرات بازار مسکن در یک‌سال گذشته، تورم عمومی و میزان افزایش حقوق و دستمزدها در سال ۱۴۰۰، نرخ‌های جدید به عنوان سقف مجاز افزایش اجاره مسکن را تعیین و به بازار اعلام کند تا در تنظیم و تمدید قراردادهای بازار اجاره در سال‌جاری ملاک عمل موجران ومستاجران قرار بگیرد.

اما آنچه مسلم است اینکه گروهی از موجران به‌تازگی و تا قبل از اعلام سقف‌های جدید برای افزایش اجاره‌بهای مسکن از سوی دولت، اقدام به طراحی پله فرار و دورزدن این سیاست دستوری کرده‌اند تا بتوانند واحد خود را با نرخ‌های بالاتر به بازار عرضه کنند.

کارشناسان و صاحب‌نظران بازار مسکن ضمن انتقاد به سیاست دستوری و اعلام شکست این سیاست در بازار اجاره مسکن سال گذشته، امیدوارند دولت در برنامه‌ریزی تازه، سیاست کارآمدی را برای ساماندهی بازار اجاره مسکن به‌کار بگیرد. همچنین آنها امیدوارند متولی مسکن سیاست جدیدی را با در نظر گرفتن اشکالات این سیاست طراحی کرده و سیاست اشتباه قبلی را بار دیگر در بازار اعمال نکند.

سیاست تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره‌بهای مسکن در حالی از سال گذشته به منظور مقابله با اثرات اقتصادی مخرب شیوع ویروس کرونا بر سطح درآمد افراد به‌خصوص گروه‌های مستاجر و کم‌درآمد مصوب شد که نه‌تنها این سیاست نتوانست عملکرد موفقی در این زمینه داشته باشد بلکه در عمل، یک پیامد خطرناک برای بازار اجاره نیز به‌همراه آورد.

تحقیقات پیشین  که در گزارشی با عنوان «ایمنی صفر واکسن اجاره» در نیمه دوم فروردین ماه منتشر شد نشان داد نه‌تنها این سیاست دستوری در حکم واکسن ضدکرونایی در برابر فشار اجاره‌بها مصونیت ایجاد نکرده است، بلکه منجر به مسمومیت بازار نیز شده است و مستاجرها با کمبود فایل مناسب برای اجاره مواجه شدند.

آسیب ثانویه نرخ دستوری

آمارهای رسمی درباره عبور تورم اجاره مسکن از سقف دستوری تعیین‌شده و همچنین آنچه هم‌اکنون در شکل کمبود فایل اجاره مسکن و شرایط نابسامان قیمتی در این بازار خود را نشان می‌دهد، حاکی است نتیجه سیاست‌های دستوری برای کنترل بازار اجاره چیزی جز شکست این سیاست‌ها والتهاب بیشتر برای بازار نیست. بنا بر اعلام فعالان بازار اجاره مسکن یکی از مهم‌ترین دلایل التهاب بازار اجاره در شرایط فعلی و در حالی‌که هنوز بازار اجاره وارد فصل طلایی جابه‌جایی‌ها نشده است، کاهش عرضه ملک استیجاری به بازار است که یکی از مهم‌ترین دلایل آن اثر اعمال سیاست‌های دستوری در این زمینه است. در واقع اعمال این سیاست دستوری علاوه بر اینکه از تابستان سال گذشته منجر به تنظیم بازار اجاره وتورم این بازار نشد، جریان عرضه به این بخش از بازار ملک را نیز تا حدی تخریب کرد.

تخریب جریان عرضه آپارتمان به بازار اجاره یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید بحران در این بازار وافزایش شیب تورم اجاره‌نشینی است. اما سوال مهمی که در این رابطه مطرح است آن است که در سال‌جاری، تورم معقول در بازار اجاره باید به چه میزان باشد که هم مستاجران دچار بار مضاعف اقتصادی ناشی از افزایش نامتعارف سطح اجاره‌بها نشوند و هم موجران انگیزه خود را برای عرضه آپارتمان‌های خود به بازار اجاره از دست ندهند و جریان عرضه به این بازار تخریب نشود؟

شناسایی حد معقول برای تورم اجاره مسکن در سال‌جاری با توجه به افزایش شکاف بین نسبت قیمت به اجاره مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R در این بازار یاد می‌شود، یکی از مهم‌ترین موضوعات اساسی و حیاتی پیش‌روی بازار مسکن به خصوص بازار اجاره در سال‌جاری است. این نسبت که در شرایط متعارف معمولا عددی بین ۱۴ تا ۲۵ است هم‌اکنون به بیش از ۳۰ افزایش یافته است. دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد علت این شکاف افزایش غیرمتعارف قیمت مسکن وجهش‌های متوالی است و در وهله اول لازم است حباب قیمت مسکن تخلیه شود.