کاهش عرضه مسکن در بازار فروش و افزایش بیش از شش برابری قیمت مسکن طی سال‌های اخیر سبب حذف اکثریت مصرف‌کنندگان از بازار خرید مسکن شد. خارج شدن آنها از بازار خرید به معنای افزایش تقاضا در بازار اجاره است.

در کنار افزایش قابل‌توجه نرخ اجاره‌بها؛ شیوع ویروس کرونا و خطراتی که ممکن بود در فرآیند نقل‌و‌انتقال مستاجران به وجود آید وزارت مسکن را مجبور به مداخله کرد تا هم جابه‌جایی مستاجران را به حداقل برساند و هم از افزایش نرخ اجاره در شرایط نابسامان اقتصادی دوره کرونا جلوگیری کند.
برای این منظور دولت تلاش کرد با استفاده از سه ابزار تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، تمدید خودکار قراردادها و کمک هزینه ودیعه مسکن خواسته خود را محقق کند. کنترل اجاره و تمدید خودکار قراردادها از جمله ابزارهای رایج در بازار اجاره مسکن است و در بسیاری از کشورها اجرا می‌شود. اما نکته‌ای که در این موضوع باید مدنظر قرار بگیرد این است که این ابزارها برای شرایطی غیرتورمی است. اختلاف نرخ تورم عمومی و حداکثر نرخ دستوری دولت برای اجاره به قدری زیاد بود که مالکان تمام سعی خود را برای طفره رفتن از این قاعده انجام می‌دادند.
این رفتار ضدقانونی صرفا به جهت انگیزه‌های سوء نبود؛ در شرایطی که اجاره‌داری(به‌خصوص در سطح خرد) برای بسیاری از افراد تنها راه کسب درآمد آنها است، تعیین سقف به معنای حذف درآمد این افراد با توجه به شرایط تورمی است. دولت هیچ بدیل جذابی به مستاجران ارائه نمی‌کرد که موجران را مجبور کند در شرایط رقابتی قرار بگیرند و تن به قواعد او بدهند. از طرف دیگر به دلیل هزینه بالای جست‌وجو و جابه‌جایی در بازار اجاره، مستاجران ترجیح می‌دادند خواسته موجران را بپذیرند.
به‌رغم پیش‌بینی‌های قضایی دولت، مستاجران تمایلی به پیگیری قضایی نداشتند چرا که اولا زمان‌بر است و دوما نیازمند درگیری با موجر است که این به معنای آن بود که شاید بتوانند یک‌سال دیگر در همان واحد زندگی کنند، ولی قطعا سال آخر آنها خواهد بود. در حقیقت یکی از ابعاد منفی این طرح عدم توجه به مناسبات موجر و مستاجر بود. این طرح عملا موجر و مستاجر را رو‌در‌روی یکدیگر قرار داد. نتیجه این امر یا تن دادن مستاجر به افزایش خارج از قاعده اجاره بود که در عمل نه تنها سودی از طرح دولت نبرده بود بلکه رابطه او و موجر تخاصمی نیز شده بود. در حالت دوم هم مستاجر ترجیح داده بود که واحد را تخلیه کند. در حالت دوم چون قانون سقف اجاره تنها برای مواردی بود که مستاجر خواهان تمدید قرارداد بود، در عمل موجران از تخلیه واحدهای‌شان استقبال می‌کردند، چرا که بدون منع قانونی می‌توانستند خارج از سقف واحد را عرضه کنند.
در حقیقت در هر دو حالت مستاجر متحمل ضرر می‌شد. یکی از اثرات معکوس تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، تبدیل شدن آن به کف اجاره‌بها بود. به عبارت دقیق‌تر، حتی در مواردی که بر اساس شرایط تورمی بازار انتظار می‌رفت نرخ اجاره حداکثر به میزان سقف تعیینی دولت باشد، اما بسیاری از صاحبان املاک آن را به عنوان کف قیمتی خود در نظر گرفتند. برخلاف خواست دولت و به دلیل نبود سازوکار نظارتی، اجاره‌بها بیشتر از سقف مقرر افزایش پیدا کرد؛ در کنار این امر اتفاق دیگری نیز رقم خورد و آن هم غیرشفاف‌تر شدن قراردادها بود. تا پیش از این تفاوتی میان نرخ بازار و نرخ ثبت شده در قراردادهای اجاره نبود ولی بعد از این مداخله دولت، یا موجران و مستاجران به قراردادهای صوری روی آوردند یا ترجیح دادند از اسناد غیررسمی استفاده کنند که نتیجه آن از بین رفتن شفافیت و مبهم شدن نرخ اجاره‌بها در بازار بود. یکی دیگر از مواردی که خط‌مشی‌گذار از آن غفلت کرده بود بی‌توجهی به این نکته بود که قاعده سقف اجاره در مورد خانه‌های نوساز قابل اعتماد نیست. دلیل این امر کاهش انگیزه سازندگان مسکن استیجاری است که می‌تواند در بلندمدت باعث کاهش عرضه در بازار اجاره شود. علاوه بر اثرگذاری منفی بر انگیزه سازندگان، این قاعده بر انگیزه بازسازی و بهبود واحدهای ساختمانی توسط مالکان نیز اثر می‌گذارد و آنها را برای این امر بی‌میل می‌کند. یعنی در بلندمدت هم شاهد کاهش کمیت واحدهای استیجاری هستیم و هم شاهد کاهش کیفیت واحدهای موجود.
اما چرا دولت به مقصود خود در این مساله نرسید؟ پاسخ این سوال را باید در رفتار و منطق دولت طی سال‌های گذشته جست‌وجو کرد. دولت در سال‌های گذشته بخش قابل‌توجهی از ظرفیت خود را در بخش مسکن به بازار منتقل کرده است؛ این انتقال که می‌توانست به قوت دولت در حوزه مسکن تبدیل شود به علت عدم خلق ابزارهای مناسب به عاملی برای تهی شدن دولت از ظرفیت اثرگذاری و حذف تدریجی او از این بخش منجر شد. فقدان ابزارهای نظارتی مانند سامانه‌های رصد قراردادها، ضعف در ابزارهای تنظیمی مانند مالیات‌های بخش مسکن و سهم ناچیز تسهیلات اعطایی در تامین مسکن از جمله رایج‌ترین ابزارهایی هستند که دولت می‌توانست در سال‌های گذشته با ایجاد زیرساخت‌های لازم امروز از آنها بهره ببرد اما از آن غفلت کرده است. به موازات حذف تدریجی دولت از اثرگذاری بر بخش مسکن، قواعدی ازسوی بازیگران شکل گرفت که چیدمان جدیدی در این بخش ایجاد کرد. چیدمانی که حذف یا اصلاح آن باید به فوریت توسط دولت جدید پیگیری شود.