معادله اجاره در ۱۴۰۴

مستاجرها نه فقط در تهران و یکسری از کلان‌شهرها بلکه در کل کشور، «سخت‌ترین سال» طی ۱۳سال گذشته را پشت‌سر گذاشتند. بررسی‌ها با استناد به آمار رسمی تورم اجاره مسکن حاکی است: سال۱۴۰۳ اجاره‌بها در کشور ۴۰.۳درصد افزایش پیدا کرده که از سال۹۰ به بعد، این نرخ بی‌سابقه است. فشار هزینه روی دوش اجاره‌نشین‌ها در سال جاری تحت تاثیر معادله‌ای با ۴متغیر، می‌تواند کاهش یابد، ثابت بماند یا تشدید شود؛ آینده قیمت مسکن یکی از این عوامل است. دو صاحب‌نظر، سناریوهای احتمالی بازار اجاره را شرح داده‌اند.
رکورد تاریخی تورم اجاره در سال 1403 شکسته شد؛ به استناد داده مرکز آمار ایران متوسط قیمت اجاره در سطح کشور در این سال 40.3‌درصد افزایش یافت که این رقم بیشترین میزان تورم اجاره در بازه سالانه در طول ثبت این داده بود. متوسط تاریخی تورم اجاره در کشور کمتر از 15‌درصد است؛ اما جهش‌‌های متوالی قیمتی در بازار مسکن از سال 96 و افزایش مستمر تورم عمومی باعث شد تا مستاجران طی سال‌های اخیر با افزایش قابل‌توجهی در میزان اجاره‌‌بها مواجه شوند.
جهش تورمی در بازار اجاره به نحوی جدی بود که بخش قابل‌توجهی از مستاجران با چالش تامین سایر هزینه‌‌های زندگی مواجه شده و بخشی از مستاجران به‌خصوص ساکنان کلان‌شهرها ناچار به مهاجرت اجباری به شهرهای حاشیه شدند. در این شرایط این سوال مطرح است که بازار اجاره‌‌بها در سال جدید (1404) چه روندی را طی خواهد کرد. در این گزارش سعی شد تا بررسی «خط و ربط» بازار اجاره، یعنی روند نوسان قیمت طی سال‌های اخیر (خط) این بازار و متغیرهای اثرگذار بر بازار اجاره‌‌بها (ربط) پیش‌بینی از آینده آن ارائه شود. در حالی تورم اجاره‌‌ در سال 1403 به رکورد 40.3‌درصد رسید که مستاجران در سال 1402 نیز با تورم سالانه 39.6 درصدی مواجه بودند؛ درواقع التهاب بازار اجاره‌‌بها در سال گذشته تنها 0.8‌درصد نسبت به دوره مشابه قبل افزایش داشت. البته افزایش 0.8 درصدی تورم اجاره به مفهوم قابل تحمل بودن فشار اجاره‌‌بها برای مستاجران نبود. از سال 1401 متوسط تورم سالانه اجاره در کشور به کانال 30 درصدی ورود کرد و این موضوع فشار قابل‌توجهی را بر مستاجران وارد کرد.
علل بروز تورم 40 درصدی برای مستاجران
درحالی مستاجران در سال 1403 با تورم سالانه 40.3 درصدی مواجه شدند که متوسط تورم عمومی در این سال 32.5‌درصد بود. اوج تورم عمومی در کشور در سال 1401 و با نرخ 46‌درصد رقم خورد؛ پس از آن طی دو سال اخیر از شدت تورم عمومی کاسته شد. اگرچه تورم عمومی یکی از فاکتورهای اصلی اثرگذار بر تورم اجاره محسوب می‌شود؛ اما تورم اجاره طی دو سال اخیر رفتاری واگرا از تورم عمومی داشته و همچنان در مسیر رشد نوسان داشته است. در عین حال در سال 1403 میزان تورم اجاره از تورم عمومی کشور بیشتر شد. این موضوع به مفهوم آن بود که مستاجران بیش از سایر گروه‌‌ها تحت فشار قرار گرفتند.
کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای در حالی که افزایش تقاضا پابرجا بود یکی از عوامل اصلی ثبت رکورد تاریخی در بازار اجاره‌‌بها در 1403 بود. بررسی‌‌های میدانی از بازار مسکن کشور طی سال گذشته حاکی از آن است که میزان تقاضای سرمایه‌‌ای در این بخش کاهش داشته و همین موضوع یکی از دلایل کاهش شتاب تورم مسکن در 1403 بوده است. اگرچه کاهش تورم مسکن در نگاه اول خبری امیدوارکننده برای مستاجران است؛ اما واقعیت آن است که این موضوع با کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای می‌تواند تاثیر افزایشی بر بازار اجاره‌‌بها برجای بگذارد. وضع سقف دستوری 25 درصدی بر نرخ اجاره یکی دیگر از اتفاقات سال 1403 بود؛ با وجود این داده‌‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان داد که این سقف دستوری تاثیر مثبتی بر بازار اجاره برجای نگذاشته است. در عین حال برخی کارشناسان نسبت به اثر منفی این مصوبات بر کاهش عر‌ضه مسکن استیجاری نیز هشدار می‌دهند؛ البته با توجه به عدم وجود ضمانت اجرای تخلف از قانون برای موجران، ترس احتمالی موجرها نیز از میان رفته و بازار اجاره از این محل با افزایش هرچند محدود عرضه خانه استیجاری مواجه خواهد شد. تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ در سال 1403 تورم عمومی و تورم مسکن روندی کاهشی را پیش گرفتند. در حالی که تورم عمومی به سرعت بر بازار اجاره اثرگذار می‌شود؛ اثرگذاری تورم مسکن بر بازار اجاره، با تاخیر زمانی رقم می‌‌خورد. درواقع به نظر می‌رسد که بخشی از تورم اجاره در سال 1403 نتیجه تخلیه جهش قیمت مسکن در سال‌های قبل بود و فروکش تورم عمومی مانع از آن شد که تورم اجاره به کانال‌‌های بالاتری در سال‌‌ گذشته صعود کند. با وجود این فروکش تورم مسکن در 1403 می‌تواند سیگنالی کاهنده برای بازار اجاره‌‌ در سال‌جاری به ارمغان آورد.
فاکتورهای جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها
عوامل جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها در سال 1404 به چهار مولفه قابل تقسیم است. افزایش عرضه آپارتمان‌‌های اجاره‌‌ای؛ متاثر از رشد خرید سرمایه‌‌ای یکی از عوامل اصلی جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها در سال‌جاری خواهد بود. با توجه به رشد محدود قیمت مسکن در 1403 بخشی از فعالان بازار، بخش مسکن را در شرایط کنونی برای سرمایه‌گذاری ارزنده شناسایی کرده و احتمال رشد تقاضای سرمایه‌‌ای در این بازار وجود دارد. در صورت تحقق این برآورد؛ افزایش عرضه سیگنالی کاهشی برای بازار اجاره به همراه خواهد داشت.
تورم عمومی سیگنال بعدی جهت‌‌دهنده به بازار اجاره است؛ اگرچه طی دو سال اخیر از شتاب رشد تورم عمومی کاسته شده، اما فروکش قابل‌توجه دیگری در تورم عمومی با توجه به داده‌‌های اقتصادی بعید است. به این ترتیب کاهش تورم اجاره با حمایت از داده تورم عمومی چندان محتمل به نظر نمی‌‌رسد. تورم مسکن سومین پارامتر جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها البته با تاخیر خواهد بود. پیش‌بینی آینده تورم مسکن در کشور به دلیل وابستگی به ریسک‌‌های متعدد اقتصادی و غیراقتصادی چندان ساده نیست. درصورتی که مانند سال قبل ریسک جنگ در منطقه فعال باشد، از شتاب تورم مسکن کاسته می‌شود. اما درصورتی که ریسک جنگ مرتفع شود، اما تحریم ادامه یابد و حتی شدت بیشتری به خود بگیرد، با توجه به کاهش ارزش پول ملی، احتمال افزایش تورم مسکن محتمل می‌شود. به گزارش دنیای اقتصاد، تغییر قدرت خرید مردم و افزایش خرید خانه توسط مستاجرها مولفه بعدی اثرگذار بر بازار اجاره تلقی می‌شود. درصورت تحقق این موضو‌ع می‌توان به کاهش تقاضا در بازار اجاره و کاهش تورم اجاره امیدوار بود که البته تحقق این پیش‌بینی، چندان محتمل نیست.