چکاپ بدمسکن‏‌ها در آزمایشگاه «کیبرا»

زندگی فقرا در محله‌‌های غیررسمی شهرها، یکی از مهم‌ترین بحران‌هایی است که کشور با آن مواجه است؛ چرا که جمعیتی نزدیک به ۱۰ میلیون نفر در کل کشور در سکونتگاه‌‌های غیررسمی یا همان زاغه‌‌‌‌ها سکونت دارند و از ابتدایی‌‌ترین استانداردهای زندگی محروم هستند. با وجود ۱۰ میلیون بدمسکن در کشور و وضعیت بحرانی بسیاری از مستاجران در تامین هزینه‌‌های زندگی و پرداخت اجاره‌‌بها، در سفری که اخیرا یک تیم مدیریتی از وزارت راه و شهرسازی برای شرکت در جلسات دوره‌‌ای هبیتات در کنیا داشته، به‌‌جای شکار تجربه‌‌های موفق از بزرگ‌ترین آزمایشگاه بدمسکن‌‌ها در کنیا، پیشنهاد ساخت چند صدهزار واحد مسکونی توسط ایران در کنیا را مطرح کردند. در واقع، نتیجه سفر این تیم مدیریتی مصداق کامل «زیره به کرمان بردن» است، زیرا فرصت بهره‌‌مندی از حضور در ابرآزمایشگاه جهان در نایروبی کنیا را از دست داده است. اما «دنیای‌اقتصاد» به منظور جبران این فرصت از دست رفته، یک مطالعه تحقیقاتی از تجربه ۲۱ ساله بهسازی نایروبی در منطقه زاغه‌‌نشین «کیبرا» انجام داده است تا شاید مسوولان و متولیان وزارت راه و شهرسازی با مطالعه این گزارش، راه نجات بدمسکن‌‌ها از محله‌‌های غیررسمی را از بیراهه سیاستی تغییر بدهند.
بر اساس آمارهای رسمی ارائه شده، در ایران نزدیک به ۱۰ میلیون نفر در سکونتگاه‌‌های غیررسمی اقامت می‌کنند که از این تعداد بیش از ۹۰۰هزار نفر در حاشیه شهر تهران اسکان یافته‌‌اند و این شکل غیررسمی زندگی حتی به داخل شهر تهران نیز نفوذ کرده که می‌توان آن را در محدوده پل مدیریت به روشنی مشاهده کرد. در ایران دو نوع بدمسکن وجود دارد. نوع اول مستاجرانی هستند که بخش زیادی از درآمد خود را به اجاره‌‌بها اختصاص می‌دهند، این در حالی است که «هبیتات» مقدار مجاز اجاره‌‌بها را حدود ۳۰درصد درآمد افراد اعلام کرده است. نوع دیگر بدمسکنی به محله‌‌ها و مناطقی اطلاق می‌شود که از استانداردهای حداقلی همچون سرپناه مناسب، آب، برق و دیگر امکانات اولیه محروم هستند که به آن «سکونتگاه‌‌های غیررسمی» یا «زاغه‌‌نشینی» می‌‌گویند که جمعیتی نزدیک به ۱۰ میلیون نفر در کل کشور در آن زندگی می‌کنند.
در چنین شرایطی سیاست‌‌هایی که سیاستگذاران اتخاذ کرده‌‌اند به تشدید بحران بدمسکنی در کشور منجر شده است. سیاستگذاران در وهله نخست، سیاست بی‌‌تفاوتی نسبت به محله‌‌های فقیرنشین و فقرای بدمسکن را درپیش گرفتند و پس از آن سیاست‌‌هایی که نتیجه عکس داشته را اجرایی کرده‌‌اند. از جمله سیاست‌‌هایی که در پیش گرفته شد، تخریب کامل محله‌‌های زاغه‌‌نشین و انتقال آنها به محله‌‌های دیگر بود. این در حالی است که شغل و سبک زندگی و درآمد این افراد متناسب با موقعیت مکانی‌‌ای بود که در آن ساکن بودند. بنابراین، سیاست جابه‌‌جایی جمعیت و تخریب محله غیررسمی جواب نداد و باعث شد، جمعیت قابل‌توجهی دوباره به محله‌‌های غیررسمی بازگردند.
در کنار این تجربه‌‌ ناموفق در ساماندهی وضعیت زاغه‌‌نشین‌‌های کشور، یک مورد جهانی وجود دارد که در دو دهه گذشته به «آزمایشگاهی برای بدمسکن‌‌ها» تبدیل شده است. کنیا در قاره آفریقا که بزرگ‌ترین جایگاه زاغه‌‌نشینی در جهان است، طی مدت ۲۱ سال با حمایت، نظارت و مشارکت هبیتات، با آزمون و خطا، سیاست‌‌هایی را در حوزه بدمسکنی و بهسازی سکونتگاه‌های غیررسمی به اجرا درآورده است؛ سیاست‌‌هایی که با هدف نجات بدمسکن‌‌ها و کاهش فقر مسکن و... عملیاتی شد. «دنیای‌اقتصاد» با توجه به تجربه آزمون و خطاهایی در این ابرآزمایشگاه جهانی در منطقه زاغه‌‌نشینی نایروبی پایتخت کنیا نورافکنی برای متولی سکونتگاه‌‌های غیررسمی ایران انداخته تا درس‌‌های ۲۱ ساله در بزرگ‌ترین محله زاغه‌نشینی جهان را در سیاست‌‌های بهسازی خود لحاظ کنند.
۱۰ مشخصه اصلی زاغه‌نشین‌‌های کیبرا
کیبرا، محله‌‌ای در نایروبی پایتخت کنیا، که بزرگ‌ترین محله زاغه‌‌نشین جهان را به خود اختصاص داده، از سال ۲۰۰۴، به‌‌ آزمایشگاه جهانی برنامه اسکان سازمان ملل (هبیتات) برای حل بحران بدمسکن‌‌ها تبدیل شده است. تا سپتامبر ۲۰۱۰، کیبرا به عنوان دومین محله فقیرنشین بزرگ آفریقا در نظر گرفته می‌‌شد که طبق منابع اطلاعاتی و رسانه‌‌ها، جمعیتی بین یک تا دو میلیون نفر داشت.
ناظران جهانی محله ۲میلیون نفری کیبرا در دل پایتخت کنیا، ۱۰مشخصه را برای «خانوار بدمسکن» این منطقه معرفی کرده‌‌اند. در سکونتگاه‌‌های غیررسمی «کیبرا» که به آن کلبه‌‌های گلی-ورقه‌‌ای نیز گفته می‌‌شود؛ برخی خانه‌‌ها بعضا تنها ۱۰مترمربع مساحت دارند و به‌طور متوسط هر واحد توسط هفت نفر اشغال شده است که در مقایسه با میانگین اندازه یک واحد مسکونی در نایروبی که نزدیک به ۴ نفر ساکن دارد، رقم نسبتا بالایی است. در واقع، خانوارهای ساکن در یک واحد مسکونی در کیبرا تقریبا دوبرابر سرانه سکونتی در نقاط رسمی نایروبی است.
در منطقه کیبرا، حدود ۹۰درصد مستاجر و تنها ۱۰درصد مالک ساختمان هستند که اصلا در این منطقه زندگی نمی‌‌کنند، اما اجاره ماهانه‌‌ای را از مستاجران دریافت کرده و از این پول برای توسعه مسکن در مناطق دیگر نایروبی استفاده می‌کنند. علاوه بر این، اجاره‌‌بها حدود ۵۰درصد از درآمد ماهانه زاغه‌نشین‌‌ها را ‌می‌بلعد. فقرای شهری نایروبی - که عمدتا در بخش غیررسمی کار می‌کنند - فقط می‌توانند از پس هزینه‌‌های زندگی در محله‌‌های فقیرنشین برآیند. میانگین اجاره ماهانه برای یک واحد مسکونی ارزان‌قیمت در مکان‌‌هایی مانند اوموجا تقریبا ۷هزار شیلینگ در ماه است که برای کسی که کمتر از ۲۰هزارشیلینگ درآمد دارد، به‌خصوص وقتی هزینه غذا، حمل‌ونقل و شهریه مدرسه را در نظر بگیریم، غیرقابل پرداخت است. در محله‌‌های فقیرنشینی مانند کیبرا، اجاره‌‌ها از ۲۰۰۰ تا ۵۰۰۰ شیلینگ در ماه متغیر است (یک مطالعه بانک جهانی در سال ۲۰۱۶ نشان داد که یک فرد نایروبیایی به طور متوسط کمتر از ۳۰هزارشیلینگ در ماه درآمد دارد؛ درآمدی که نمی‌تواند هیچ نوع طرح وام مسکن، حتی برای مسکن کم‌‌درآمدها را پوشش دهد).
اکثر ساکنان کیبرا در خانه‌‌های متراکم ساخته شده از گل و ورق فلزی زندگی می‌کنند. اکثر خانه‌‌ها بر روی زمین ناپایدار ساخته شده‌‌اند و دسترسی کافی به آب تمیز و خدمات بهداشتی ندارند. بسیاری از خانواده‌‌ها مالک زمینی که در آن زندگی می‌کنند نیستند و با تهدید مداوم به اخراج یا آوارگی روبه‌رو هستند. دسترسی بسیار کمی به آب شیرین یا برق وجود دارد. خانواده‌‌ها در خانه‌‌های کوچک با اسکلت فلزی یا گلی زندگی می‌کنند که اغلب بیش از ۸ فوت مربع نیستند. یک توالت فرنگی بلند باید به ده‌‌ها خانواده خدمات ارائه دهد و با بهداشت محدود، نبود زهکشی و کمبود آب، بیماری‌‌ها به سرعت شیوع پیدا می‌کنند. همچنین، امید به زندگی فقط ۳۰ سال است. از هر ۵ کودک، یک نفر قبل از ۵سالگی می‌میرد، زیرا فقر، گرسنگی و بیماری‌های مرتبط با اسهال باعث مرگ زودرس می‌شود. اکثر کودکان یک والد دارند یا هیچ والدینی ندارند. به‌‌طور کلی، حدود ۶.۴ میلیون نفر از جمعیت شهری کنیا در سکونتگاه‌‌های غیررسمی زندگی می‌کنند، در حالی که تخمین زده می‌شود ۶۰درصد از ساکنان نایروبی، پایتخت کنیا، در محله‌‌های فقیرنشین زندگی می‌کنند. در مناطق روستایی، این مشکل با مسکن بی‌‌کیفیت و کمبود خدمات اولیه مانند آب آشامیدنی تمیز مشخص می‌شود. علاوه بر این، ۶۸درصد از کنیایی‌‌ها فاقد سند زمین یا ضمانت مالکیت هستند. دولت کنیا مسکن مناسب و مقرون به صرفه را یکی از اولویت‌‌های خود برای جبران کسری مسکن قرار داده است. با این حال، ارائه مسکن بر عهده دولت‌‌های محلی است که اغلب فاقد منابع کافی هستند.
دو تجربه نایروبی برای بدمسکن‌‌ها
نایروبی برای حل معضل بدمسکن‌‌ها به‌‌ویژه در منطقه کیبرا، دو تجربه (موفق و شکست‌خورده) را طی 21 سال پشت سر گذاشت. در اولین گام، دولت کنیا با مشارکت مستقیم «هبیتات» در سال 2004 پروژه فقرزدایی از «کیبرا» به منظور انتقال بدمسکن‌‌ها یا همان «جابه‌جایی امن» را استارت زد. این طرح با مشارکت سه‌ضلعی دولت، جوامع محلی و نهادهای شهری و البته بخش خصوصی تحقق پذیرفت.
در این طرح، یک شهرک مسکونی کوچک تحت عنوان «سرزمین موعود» در مجاورت «کیبرا» ساخته شد اما شکست خورد و باعث بازگشت 90درصد جمعیت انتقال‌یافته به کیبرا شد. کیبرا از سال ۲۰۰۴ شاهد سه پروژه بهبود وضعیت بوده، اما هیچ‌‌کدام زندگی ساکنان را به طور قابل‌توجهی بهبود نبخشیده است.
تاسیس KENSUP در سال 2004، تاریخ مهمی را برای سیاست ملی مسکن جدید در کنیا رقم زد. در واقع، از این تاریخ، دولت کنیا رویکردی طرفدار فقرا اتخاذ کرد و محله‌‌های فقیرنشین را نه به عنوان مناطقی که باید تخریب شوند، بلکه به عنوان مناطقی که باید بازسازی شوند، در نظر گرفت. مطمئنا، KENSUP در ساخت برخی مدارس، جاده‌‌ها، درمانگاه‌‌ها و سایر امکانات موفق بوده است. اما وقتی از کارمندان KENSUP پرسیده شد که آیا فکر می‌کنند این برنامه سطح زندگی مردم کیبرا و معیشت آنها را بهبود بخشیده است، پاسخ آنها این بود: «نه، این‌طور فکر نمی‌‌کنم.»
طبق تحقیقات‌ Urban ARK، یک برنامه تحقیقاتی جهانی، دلایل اصلی این امر فساد، مدیریت ضعیف و عدم‌مشورت با ساکنان محله‌‌های فقیرنشین است. به عنوان مثال، برنامه بهبود وضعیت محله‌‌های فقیرنشین سازمان ملل متحد در کیبرا که به انتقال ۱۲۰۰ خانواده به واحدهای مسکونی بلندمرتبه منجر شد، با شکایت‌‌هایی از سوی ساکنانی مواجه شد که ادعا می‌‌کردند تخصیص‌‌ها ناعادلانه انجام شده است. مطالعات همچنین نشان داده است که بسیاری از افراد ذی‌نفع در نهایت واحدهای خود را اجاره داده‌‌اند (زیرا به درآمد اضافی نیاز داشتند یا نمی‌توانستند از پس بازپرداخت‌‌ها برآیند) و به محله فقیرنشین بازگشته‌‌اند. تلاش‌‌ها برای بیرون راندن ساکنان محله‌‌های فقیرنشین به دلایل زیادی شکست خورده است.
علاوه بر این، اکثر ساکنان محله‌‌های فقیرنشین خود را ساکنان موقت محله‌‌های فقیرنشین می‌‌دانند (حتی اگر بسیاری از آنها تمام عمر خود را در آنجا بگذرانند). آرزوی آنها این بود که سرانجام پس از بهبود درآمدشان، از محله فقیرنشین به مسکن بهتر نقل مکان کنند یا از پولی که در شهر به دست می‌‌آورند برای بهبود مسکن خود در روستاهای خود استفاده کنند. ساکنان محله‌‌های فقیرنشین در نایروبی آرزوی خانه‌‌های بهتر در شهر را نداشتند؛ بلکه آرزوی درآمد بالاتر و پایدارتر را دارند (که خروج نهایی آنها از محله فقیرنشین را تسهیل می‌کند).
ساکنان محله‌‌های فقیرنشین در نایروبی همچنین تلاش‌‌های دولت و سایر سازمان‌ها برای ارتقای محله‌‌های فقیرنشین را به عنوان تمرین‌‌های تخلیه محله‌‌های فقیرنشین، در جهت ارتقا می‌‌بینند که چندان هم دور از واقعیت نیست. برای مثال، در مومباسا، ۵۲۰ مستاجر از ملک بوکستون بیرون رانده شدند تا راه برای یک پروژه به اصطلاح مسکن کم‌‌هزینه که فقط به نفع طبقات ثروتمند و متوسط بود، هموار شود. 90درصد از اخراجی‌‌ها به محله‌‌های فقیرنشین دیگر نقل مکان کردند، زیرا توانایی نقل مکان به این واحدها را نداشتند. آنچه حتی رسواکننده‌‌تر است این است که ۹۰‌درصد از واحدها به توسعه‌‌دهنده اختصاص داده شد؛ دولت شهرستان مومباسا تنها ۱۰‌درصد را دریافت کرد. این پروژه نه جمعیت محله‌‌های فقیرنشین مومباسا را کاهش داد و نه زندگی آنها را بهبود بخشید.
تجربه نشان داده است که ابتکارات ارتقای محله‌‌های فقیرنشین یا به نفع توسعه‌‌دهندگان مسکن است یا به نفع ثروتمندان و طبقات متوسطی که توانایی خرید واحدهای ارتقا‌یافته را دارند، همان‌طور که در پرونده بوکستون نشان داده شده است. ثانیا، با توجه به سبک اقتدارگرایانه دولت فعلی و بی‌‌اعتنایی آن به مشارکت عمومی یا مشورت با کنیایی‌‌های آسیب‌‌دیده، شاید هدف این نباشد که کیفیت زندگی ساکنان کیبرا بهتر شود، بلکه هدف، تصاحب ۶۳۰ هکتار زمین دولتی است که آنها در آن زندگی می‌کنند.
این تجربه نشان داد که ساخت مسکن صرف توسط دولت بدون توجه به جنبه‌‌های اجتماعی، ‌‌ شغلی و معیشتی فقرای مسکن، به ریشه‌‌کن شدن فقر منجر نمی‌شود و تصمیم‌گیری برای حل معضلات سکونتگاه‌‌های غیررسمی، باید با مشارکت مستقیم ساکنان و انجمن‌‌ها و نه صرفا دولت امکان‌‌پذیر خواهد شد. همین موضوع، به تجربه دوم و نسبتا موفق نایروبی برای حل معضل زاغه‌نشین‌‌ها منجر شد. کنیا در دومین تجربه «فقرزدایی» خود در سال 2020 طرح توسعه‌ای با عنوان «موکورو» را اجرایی کرد که در آن، اقدام به «رسمیت‌‌بخشی به زاغه‌‌ها» یا «فقرزدایی در محل» کرد. در واقع در این طرح بدون جابه‌جاکردن ساکنان سکونتگاه غیررسمی، «خدمات پایه شهری»، «مالکیت انعطاف‌‌پذیر» (اجاره به شرط تملیک) برای ایجاد حس امنیت در محله، ارتقای تدریجی وضعیت زندگی به جای جابه‌جایی بزرگ و همچنین حذف یا تعدیل مقررات سخت‌‌گیرانه شهرداری برای ساخت پیاده شد. از نکات قابل‌توجه در این طرح این بود که مردم خود «سکاندار رسمیت‌‌بخشی به محله» بودند و دولت در کنار آنها در بازآفرینی این محله حضور داشت.
این طرح باعث شد تا سرانه خدمات شهری از 10‌درصد به 40درصد در سکونتگاه‌‌های غیررسمی افزایش یابد و بسیاری از خانواده‌‌ها حس تعلق و مالکیت بیشتری به خانه خود پیدا کنند. همچنین ساختارهای جدید بر پایه‌ سبک زندگی محلی و سبک شغلی فقرای ساکن طراحی و بازسازی شد (مثلا فضا برای مشاغل خانگی، فروشندگی، انبار خانگی)، به‌‌طوری که این طرح الگوی کشورها برای نحوه مقابله با پدیده فقر مسکن است.
به گزارش دنیای اقتصاد،با وجود این‌، چالش‌‌هایی پیش روی این طرح قرار دارد. شاید محدود بودن منابع مالی مهم‌ترین آن باشد که نیازمند سرمایه‌گذاری‌‌های بیشتری است و فساد و منافع سیاسی هنوز هم در برخی پروژه‌‌ها دخالت دارند. علاوه بر این، زمین‌‌ها همچنان مالکان خصوصی دارند و مساله حقوق مالکیت باید حل شود. همچنین، قیمت زمین در نایروبی بسیار بالاست و همین باعث می‌شود تا بخش خصوصی گاهی انگیزه ساخت مسکن ارزان را نداشته باشد.