مستعدترین منطقه در شهرها برای «عرضه مسکن ارزان»، رسما از «وام مخصوص خانهسازی» حذف شد.این در حالی است که تصمیم بانک‌ها به «حذف بافتفرسوده از وام ارزان ساخت مسکن» خلاف ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن و مغایر «جریان فعلی بازار ساخت‌وساز» است...
بخشنامه اخیر بانک مرکزی که با مقدمه «محدودیت منابع»، به بانک‌ها ابلاغ شده است، «شرط تخصیص» بالاترین وام ساخت مسکن که پایین‌ترین نرخ سود را دارد، صرفا ساخت‌وسازهایی معرفی کرده که روی زمینهای دولتی - زمین ۹۹ساله- احداث می‌شود. این، مجوزی برای محرومیت بافتفرسوده از «وام ویژه» است آن هم در شرایطی که دولت برای نوسازی بافت، سیاست تشویقی گذاشته و سرمایه‌گذاران ساختمانی و خریداران مسکن، بیش از یک‌سال است به سمت این مناطق از شهرها حرکت کرده‌اند. تصمیم تازه سیاستگذار پولی، زنگ خطر تامین مالی موثر در مهم‌ترین جبهه تامین مسکن شهرها را به صدا درآورد. این آلارم هشدار، در بطن خود، تبعات حذف بافت‌‌‌های فرسوده از وام ارزان با سقف بالا برای دولت، مجموعه بازار مسکن (سازنده‌‌‌ها و متقاضیان خرید) و همچنین جریان مقابله با تابآوری ضعیف شهرها به دلیل فرسودگی را به سیاستگذار گوشزد می‌کند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، پتک بانکی فرود آمده بر بافت فرسوده، در نتیجه تصمیم اخیر سیاستگذار پولی، عملا مغایر با قانون و همچنین مخالف جریانی است که دولت‌‌‌ها از گذشته تاکنون در خصوص سیاست‌‌‌های تامین مسکن، بر آن تاکید داشته‌‌‌اند. طی همه سال‌های گذشته تاکنون، دولت‌‌‌ها به اولویت بافت‌‌‌های فرسوده در تامین مسکن گروه‌‌‌های فاقد مسکن تاکید داشته‌‌‌اند و در طرح‌‌‌های خانهسازی دولتی، تخریب و نوسازی خانه‌‌‌های فرسوده، مشمول استفاده از تسهیلات بانکی با یارانه‌‌‌های دولتی بوده است که از آن جمله می‌توان به پروژههای خودمالکی مسکن مهر اشاره کرد. همچنین در نهضت ملی مسکن، سهم قابل‌توجهی از ساخت یک میلیون مسکن در سال به نوسازی واحدهای مسکونی اختصاص یافته است. وام ارزان فقط به دولتی‌‌‌سازها محتوای یک بخشنامه که به تازگی از سوی بانک مرکزی ابلاغ شده است، نشان می‌دهد، بافت‌‌‌های فرسوده که اتفاقا مهم‌ترین جبهه تامین مسکن در شهرها هستند، از ارزان‌‌‌ترین و بالاترین سقف وام ساخت که هم‌‌‌اکنون در شبکه بانکی پرداخت می‌شود، محروم شده و از لیست مشمولان موثرین وام ساخت خط خورده‌‌‌اند. بانک مرکزی، پنجم شهریور ماه امسال، در بخشنامه‌‌‌ای اعلام کرد: «شورای پول و اعتبار در راستای حمایت از گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد جامعه صرفا سقف فردی تسهیلات پروژههای حمایتی مسکن در تمامی شهرهای کشور را به صورت یکسان به مبلغ ۵۵۰میلیون تومان افزایش داد.» در این بخشنامه که هدف از آن رفع ابهام بانک‌های عامل پرداخت‌کننده تسهیلات قانون جهش تولید مسکن درج شده، تاکید شده است: «با درنظرگرفتن محدودیت منابع بانکی و هدف قانون‌گذار (کمک به خانه‌دار شدن فاقدین مسکن)، کلیه مصوبات شورای پول و اعتبار در این راستا از جمله کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی و افزایش سقف تسهیلات یاد‌شده صرفا شامل پروژههای حمایتی مسکن که زمین آن توسط وزارت راه و شهرسازی تامین و به متقاضیان عرضه می‌شود بوده و پروژههای خودمالک شهری/ روستایی، مشمول افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور نیستند.» معنای این ابلاغیه آن است که تسهیلات ۵۵۰میلیون تومانی نهضت ملی مسکن که برای حمایت از تامین مسکن گروه‌‌‌های فاقد مسکن و خانه‌‌‌سازی‌‌‌های حمایتی، با نرخ سود ۱۸درصد پرداخت می‌شود، تنها شامل ساخت‌وسازهایی می‌شود که روی زمینهای دولتی انجام شود. این در حالی است که بخش زیادی از طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، قرار است از سوی متقاضیان «خودمالک» یعنی افرادی که زمین دارند و متقاضی دریافت وام ۵۵۰میلیون تومانی با سود ۱۸درصدی (وام حمایتی) هستند، ساخته شود. «تقاضای خودمالکی» نه‌تنها شامل «تقاضای نوسازی مسکن در بافت فرسوده» با موثرترین شکل تسهیلات بانکی در شرایط فعلی می‌شود که بخش دیگری از ساخت‌وسازهای نهضت ملی مسکن را که قرار است به صورت «انفرادی» یا از سوی «گروه‌‌‌های ساخت» انجام شود نیز دربرمی‌گیرد. دولت پیش‌تر اعلام کرده بود هر کس در هر مکانی زمینی مناسب برای ساخت دارد می‌تواند در قالب نهضت ملی مسکن آن را در خدمت ساخت و عرضه واحدهای مسکونی قرار داده و از حمایت‌‌‌های نهضت ملی برخوردار شود. مهم‌ترین حمایت برای مالکان زمین نیز همان وام ارزان با سقف بالاست که حالا به موجب این ابلاغیه بانک مرکزی عملا منتفی است. در قالب نهضت ملی مسکن، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان تکلیف شده است. ساخت‌وساز روی اراضی دولتی (زمینهای دستگاه‌‌‌ها و اراضی 99 ساله دولتی)، ساخت‌وساز روی اراضی متعلق به افراد (خودمالک‌‌‌های بافت فرسوده و...) در قالب گروه‌‌‌های ساخت یا متقاضیان انفرادی و ساخت‌وسازهای مشارکتی، مدل‌‌‌هایی هستند که قرار است با استفاده از آنها مجموعا طی 4 سال، 4 میلیون واحد مسکونی ساخته شود. در این راستا، برای بافت‌‌‌های فرسوده سهم 200هزار واحدی از طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال در نظر گرفته شده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این تصمیم اخیر سیاستگذار پولی به معنای اختصاص تسهیلات نهضت ملی مسکن تنها به یک بخش از این ساخت‌وسازهاست. ساخت‌وسازهایی که بخش زیادی از آنها نه در دل شهرهای اصلی که در زمینهای بدون امکانات و خدمات در حومه شهرهای بزرگ، قرار گرفته‌‌‌اند. مغایر با «قانون»، «بازار» و «شهر» بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، اقدام اخیر سیاستگذار پولی در محدود کردن وام 550 میلیون تومانی با نرخ سود 18درصد به ساخت روی اراضی دولتی و محرومیت سایر ساخت‌وسازها از این وام، هم در تضاد با «قانون» است و هم در مغایرت با «وضعیت فعلی بازار مسکن» و هم متضاد با «شرایط کنونی شهرها». در واقع، هر سه این آیتم‌‌‌ها یعنی قانون جهش تولید مسکن، وضعیت عرضه و تقاضای مسکن و مواجهه شهرها با بحران تابآوری به دلیل فرسودگی هسته‌‌‌های میانی، به سیاستگذار آلارم می‌دهد که ساخت‌وساز یا تولید و عرضه مسکن باید به مناطق مستعد شهرها یعنی بافت‌‌‌های فرسوده هدایت شود. در ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، آمده است: «بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست‌درصد (۲۰درصد) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل 360هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.» در این بخش از قانون جهش تولید مسکن، اختصاص 20درصد تسهیلات بانک‌ها به بخش مسکن، پرداخت 360هزار میلیارد تومان اعتبار تسهیلاتی به این بخش و سپس به‌روزرسانی آن مطابق با نرخ تورم برای سال‌های بعد مورد تاکید قرار گرفته است. در هیچ کجای قانون جهش تولید مسکن اعلام نشده است که این تسهیلات باید به تفکیک به چه بخش‌‌‌هایی از ساخت و عرضه مسکن اختصاص یابد و چون این موضوع در قانون مشخص نشده عملا همه ساخت‌وسازهایی که در نهایت منجر به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال می‌شود را دربرمی‌گیرد. یعنی هر جا نیاز به تولید و عرضه مسکن باشد باید این تسهیلات مطابق با تکلیف قانونی پرداخت شود. این در حالی است که در ماده 12 این قانون، اولویت تامین زمین برای ساخت‌وساز نیز بافت‌‌‌های فرسوده و سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی عنوان شده است و بر اساس رویکرد دولت از گذشته تاکنون، ساخت‌وساز در بافت‌‌‌های فرسوده در اولویت طرح‌‌‌های دولت برای تامین مسکن است. در واقع آنچه محرز است اینکه چه به لحاظ کارشناسی و چه از نظر سیاست‌‌‌های دولتی، دست‌‌‌کم در دو دهه گذشته اولویت تامین مسکن و حمایت‌‌‌ها با بافت فرسوده و نوسازی آنها بوده است. حتی در ماده 24 قانون جهش تولید مسکن نیز به شیوه‌‌‌های انبوه‌‌‌سازی، مشارکتی و انفرادی به عنوان روش‌های ساخت مسکن مشمول قانون نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اشاره شده است. تعیین سهمیه 200هزار واحدی برای ساخت مسکن در طرح یک میلیون مسکن نیز سند محکمی است که نشان می‌دهد، بافت‌‌‌های فرسوده باید مانند ساخت‌وسازهای دولتی، مشمول حمایت‌‌‌های درنظر گرفته شده برای این طرح، از جمله بالاترین سقف و نرخ سود حمایتی تسهیلات بانکی باشند. شیفت بازار به هسته شهرها علاوه بر قانون و رویکرد دولت‌‌‌ها در اولویت‌‌‌بخشی به ساخت و عرضه مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده، رصد وضعیت بازار دست‌‌‌کم در دو سال گذشته، نشان‌دهنده شیفت هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به هسته‌‌‌های درونی و میانی شهرها یا همان بافت‌‌‌های فرسوده است. با ادامه جهش‌‌‌های مکرر قیمتی در بازار مسکن به‌خصوص در کلان‌شهر تهران، بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی و حتی تقاضای سرمایه‌‌‌ای مسکن به بافت‌‌‌های فرسوده جنوب شهر هدایت شد. سازنده‌‌‌ها و مالکان این بافت‌‌‌ها نیز تمایل بیشتری به فعالیت و نوسازی در این بافت‌‌‌ها نشان دادند. شاهد آماری و رسمی این ماجرا را می‌توان در آمار مربوط به تیراژ ساختمانی در بافت‌‌‌های فرسوده کشور در سال 1401 مشاهده کرد. در سال گذشته، بعد از 9 سال، رکورد بیشترین ساخت‌وساز مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده شکسته شد و بیش از 64هزار واحد مسکونی در این بافت‌‌‌ها احداث شد. این میزان ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده شهرها از سال ۹۲بی‌‌‌سابقه بود. این در حالی است که به طور متوسط از ابتدای سال 93 تا پایان 1400 در کشور در هر سال 44هزار واحد مسکونی در کشور نوسازی شد. اما پارسال نه تنها رکورد جدیدی از نوسازی مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده به ثبت رسید که تیراژ ساخت در این بافت‌‌‌ها، تا حدی به هدف قانونی تعیین‌شده برای نوسازی سالانه 100هزار واحد مسکونی که در همه سال‌ها با عقب‌‌‌ماندگی قابل‌توجه همراه بود، نیز نزدیک شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»،در چنین شرایطی بانک مرکزی در حالی به بهانه محدودیت منابع، وام نهضت ملی مسکن را عملا منحصر به پروژههای 99ساله که تنها بخشی از نهضت ملی مسکن است کرده که اگرچه در آن به صراحت اشاره‌‌‌ای به عبارت بافت فرسوده و محرومیت محدوده‌‌‌های هدف نوسازی از تسهیلات 550 میلیون تومانی با نرخ سود 18 درصد (وام حمایتی) نشده است. بلکه در آن اعلام شده، تنها خانه‌‌‌سازی‌‌‌های روی اراضی دولتی مشمول این تسهیلات می‌‌‌شوند و پروژههای ساخت مسکن فردی و گروهی، شامل این وام نخواهند شد. مشخص است که بافت‌‌‌های فرسوده روی زمین دولتی ساخته نمی‌‌‌شوند، بنابراین این ابلاغیه عملا به معنای محرومیت و حذف بافت فرسوده از فهرست مشمولان وام حمایتی ساخت و عرضه مسکن است. محدوده‌‌‌هایی که نه‌تنها نباید با تبعیض مخرب حمایتی روبه‌رو باشند که اتفاقا بنابرآنچه گفته شد لازم است با اعمال تبعیض مثبت، جریان نوسازی مسکن در آنها تسریع و تسهیل شود.
