مالکیت ملک در تله سامانه‌ها

سند ملک مهم‌ترین مدرک برای بزرگ‌ترین دارایی اغلب خانواده‌های ایرانی است و بنابراین صحت اطلاعات آن از اهمیت بالایی برخوردار است. با وجود این، شکل سنتی دریافت «کدپستی» و عدم ارتباط سامانه‌های رسمی با یکدیگر در کشور باعث شده تا در برخی موارد اطلاعاتی مغایر با واقعیت در اسناد رسمی ملکی به ثبت برسد. در این شرایط فعالان حقوقی بر لزوم ارتباط میان سامانه‌های رسمی با هدف شفافیت و راحتی بیشتر در مسیر ثبت مالکیت و کاهش ریسک معاملاتی تاکید دارند.
سازمان ثبت‌ اسناد و املاک کشور از حدود یک‌سال گذشته، مالکان دارای سند دفترچه‌ای را موظف کرد که سند تک‌برگ دریافت کنند؛ اگرچه این الزام در راستای صدور سند کاداستار برای تمام املاک و در نتیجه افزایش صحت و دقت معاملات انجام شد؛ اما با توجه به فرآیند فعلی حاکم بر این روند، شهروندان متقاضی دریافت سند تک‌برگ را با چالش‌هایی مواجه کرده است. چالش اول طولانی بودن زمان صدور سند تک‌برگ و چالش دوم تغییر در آدرس سند نسبت به سند دفترچه‌ای بود.
درحالی‌که قرار بود، صدور سند تک‌برگ فرآیند معاملات ملکی را تسریع ببخشد و بر دقت آنها بیفزاید، شهروندان با چالش‌های مضاعفی مواجه شده‌اند. در چنین شرایطی شهروندان بر این باورند که مقررات لازم الاجرا برای «اثبات مالکیت» واحدمسکونی، به جای ساده‌سازی روز‌به‌روز پیچیده‌تر می‌شود. طولانی شدن زمان تعویض سند دفترچه‌ای با سند سبز از دو هفته به 2ماه، فرآیند فروش ملک برای مالکان را با دشواری‌هایی روبه‌رو کرده، به‌خصوص آنکه در ضوابط جدید، مالک دارای سند دفترچه‌ای نمی‌تواند قبل از «تبدیل به سندسبز»، آپارتمان خود را بفروشد. چنین الزامی زمانی قابل پذیرش است که صدور سند جدید در زمان بسیار کوتاهی انجام شود تا خللی در ثبت معاملات ایجاد نشود.
چالش بعدی در مسیر تغییر سند، تغییر آدرس یا کد پستی در سندهای جدید صادر شده است. افرادی که سند دفترچه‌ای خود را به «سند تک‌برگ سبز» تبدیل می‌کنند، بعضا با «درج ۲آدرس برای یک واحدمسکونی» در سند جدید مواجه می‌شوند. نبود «ارتباط کامل شبکه‌ای» بین سامانه‌ها، «دسترسی مالکان به سندرسمی بدون اشکال در کمترین زمان» را با مشکل روبه‌رو کرده است. در حال حاضر اطلاعات ملکی مالکان در کشور، توسط 8دستگاه دولتی و قضایی در «10سامانه» نگهداری می‌شود؛ سامانه‌ها اما همگی با دیگری «قهر» و «بدون تقاطع اطلاعاتی» هستند. برخی دستگاه‌ها برای «انتقال کامل داده‌های‌ خود به سازمان ثبت‌ اسناد»، اعتبار طلب می‌کنند،‌ برخی هم تمایلی به «همپوشانی اطلاعاتی» ندارند.
در چنین شرایطی دفترداران به جای اینکه «کدپستی ملک» را خودشان از روی سامانه‌ها دریافت کنند و در سندجدید قید کنند، از طریق «خوداظهاری مالک» (یک اقدام کاملا سنتی و پرمخاطره) کدپستی را دریافت کنند. «شهرداری تهران، سامانه عوارض نوسازی»، «سازمان ثبت‌ اسناد و املاک، سامانه کاتب/سامانه صدور سند»، «وزارت راه‌وشهرسازی، سامانه املاک و اسکان/سامانه خودنویس»، «وزارت صمت، سامانه قدیمی کدرهگیری» «وزارت کشور، سامانه ثبت احوال»، «وزارت ارتباطات‌وفناوری اطلاعات، سامانه کدپستی» و «وزارت اقتصاد، سامانه مفاصاحساب مالیاتی/سامانه پایگاه رفاه ایرانیان» دستگاه‌هایی هستند که به داده‌های محل سکونت و ملکی افراد دسترسی دارند؛ هرچند این داده‌ها در بسیاری موارد قدیمی و در تناقض با یکدیگر است.
ضرورت ارتباط داده‌ای در سامانه‌ها
فاطمه غلامی، دکترای حقوق خصوصی و وکیل متخصص حوزه شهری و ملکی وجود سامانه‌های داده‌ای مختلف در حوزه ثبت املاک را که در برخی موارد با یکدیگر همخوان نیستند، تایید کرد و گفت: انجام بسیاری از امور اداری نظیر افتتاح حساب، دریافت دسته چک، بیمه خودرو و... به دریافت کد املاک و اسکان و همزمان به کد پستی نیاز دارد؛ اما متاسفانه در موارد متعددی کدپستی و کد املاک و اسکان یکسان نیست و این موضوع باعث می‌شود که شهروندان متعددی با چالش مواجه شوند.
وی افزود: اگرچه این چالش‌ها با پیگیری در ادارات قابل حل بوده و بعید است که به دعوای حقوقی بینجامد، اما مردم را در دریافت خدمات مورد نیاز معطل می‌کند. در چنین شرایطی ایجاد ارتباط و تقاطع اطلاعاتی میان سامانه‌های داده‌ای ضروری است، اما اجرای آن نیازمند آن است که دستگاه‌های مرتبط به شکل سلسله‌مراتبی با یکدیگر همکاری کنند. تا زمانی که دستگاه‌ها و سامانه‌ها واقف به لزوم همکاری با یکدیگر نباشند، طبیعتا چالش‌های موجود پابرجا می‌ماند. غلامی درخصوص سردرگمی شهروندان در ثبت معاملات املاک به‌دلیل تعریف چندین نوع سند رسمی گفت: ایرادات وجود چندین سند و دردسرهای احتمالی آن برای شهروندان، قانون‌گذار را به سمت تعریف سند تک‌برگ برد. اما تغییر تمامی سندها در زمان کوتاه میسر نیست و در چنین شرایطی سیاستگذار با الزام تغییر سند در زمان ثبت معامله درصدد یکسان‌سازی و رفع چند سندی است.
وی اضافه کرد: چند سال از اعلام عدم اعتبار سندهای دفترچه‌ای در نزد دستگاه‌ها و لزوم دریافت سند تک‌برگ می‌گذرد، با وجود این برخی از مردم به دلایل مختلف نسبت به تغییر سند اقدام نکرده‌اند. در چنین شرایطی الزام به تبدیل سند در زمان معامله و عدم ثبت هرگونه معامله روی سند دفترچه‌ای می‌تواند روند تغییر سندها را سرعت ببخشد. یکسان‌سازی اسناد املاک قطعا گامی مهم در راستای افزایش صحت معاملات، کاهش ریسک کلاه‌برداری و کوتاه شدن زمان معاملات خواهد بود که در شرایط کنونی با قانون الزام درحال پیگیری است.
اصلاحات آهسته ضرورت نظام قضایی کشور
عرفان عمرانی، دکترای حقوق خصوصی دانشگاه شهید بهشتی و قاضی دادگستری، ضمن تایید لزوم تعیین مسیری شفاف و صریح برای ثبت معاملات املاک گفت: حرکت به سمت ساختاری شفاف که در آن اسناد رسمی مبنای معاملات باشند، موضوعی ضروری و قابل تاکید برای کاهش ریسک معاملات املاک است، درواقع باید در ساختار قضایی کشور، به سمت ساختاری شفاف حرکت کرد که در آن فقط یک نوع سند (سند رسمی) پذیرفته شده باشد؛ اما در این مسیر نمی‌توان افراط داشت؛ چراکه اقدام افراطی باعث تضییع حقوق بخشی از مردم خواهد شد.
وی ادامه داد: در جامعه‌ای که بخشی از مردم صاحب املاک قولنامه‌ای هستند که بخشی از آنها افراد مسن یا غیرآگاه از فرآیندهای حقوقی هستند، هر اقدامی که بخواهد تغییری یکباره را رقم بزند، می‌تواند چالش‌زا باشد. در چنین شرایطی هر گونه اصلاحات ساختاری باید با آهستگی پیش برود تا عمده شهروندان فرصت تطبیق پیدا کنند. نظام حقوقی ایران برای سال‌های متمادی قرارداد عادی را دارای اعتبار می‌دانست؛ حتی در شرایط کنونی اگر فردی به شما عنوان کند که من ملکی را با عقد شفاهی خریداری کرده‌ام؛ اما دادگاه مالکیت مرا نمی‌پذیرد، به عقیده بسیاری از شهروندان، نظام قضایی به فرد مذکور توجه نکرده است. در چنین شرایطی هرگونه تغییر ساختاری در نظام معاملاتی باید به آهستگی پیش برود.
به گزارش دنیای اقتصاد، وی در ادامه درخصوص عدم اتصال سامانه‌های مختلف به یکدیگر و ثبت آدرس یا کد پستی اشتباه در اسناد گفت: چنین مواردی در ثبت سند به وقوع می‌پیوندند؛ البته در مراجع قضایی کدپستی معیار سنجش صحت معامله نیست و در موضوع معامله اهمیتی ندارد. قرارداد عقدشده تابع قصد است و دادگاه براساس آدرس و مشخصات معامله رأی می‌دهد و امکان تغییر آدرس غلط در اسناد وجود دارد، بنابراین اگر کدپستی در سند ملکی اشتباه درج شده باشد نیز قابل رفع و اصلاح است و نیازی به نگرانی شهروندان نیست.