۶ باگ مسکن‌دولتی

خانه‌ندارهای سه دهک اول برای رسیدن به «مسکن دولتی» باید بهای سنگین پرداخت کنند؛ به‌طوری که دهک اول ۱.۶برابر درآمد سالانه‌ خود را باید بابت قسط وام بپردازد. هزینه مستاجری اما کمتر از این رقم است. یک پژوهش رسمی درباره «ریزش ۸۵درصد متقاضیان مسکن‌ملی» و غلبه مالکان بر مستاجرها در طرح، ۶ اشکال را شناسایی کرد.
اندکی بیش ‌‌از 5 میلیون خانه‌‌اولی از سراسر کشور طی دو سال گذشته، مجوز «سبز» از وزارت راه و شهرسازی برای «پیش‌‌خرید مسکن‌‌دولتی» دریافت کردند به این معنا که «متقاضیان مشمول طرح مسکن‌‌ملی» شدند، اما فقط 14.8‌درصد آنها یعنی زیر 750‌هزار نفر، مبلغ اولیه نقدی برای پیش‌‌خرید خانه‌‌ها را پرداخت کردند. عقب‌‌نشینی 4.2 میلیون خانوار خانه‌‌ندار از طرح مسکن‌‌دولتی به‌رغم «استقبال اولیه» آنها برای ثبت‌‌نام، به معمای غیرقابل باوری تبدیل شده که مسوولان دولتی تا الان پاسخی به آن نداده‌‌اند اما کارشناسان مرکز پژوهش‌‌های مجلس توانستند با دسترسی به داده‌‌های واقعی این طرح، جواب این پارادوکس را پیدا کنند.
نتایج مطالعات تازه‌‌ای که در مرکز پژوهش‌‌های مجلس درباره طرح «ساخت یک میلیون مسکن در سال» -طرحی که از سال 1400 شروع شد- انجام شده، حاکی است: «ناسازگاری شرایط اولیه ورود به طرح با وضعیت اکثریت دهک‌‌های کم‌‌درآمد و خانوارهای در فقر مسکن»، «بهای سنگین دریافت کلید مسکن‌‌دولتی بر اساس نسبت مجموع آورده‌‌نقدی و اقساط وام با درآمد سالانه سه دهک اول» و همچنین «نامشخص بودن موقعیت واحد مسکونی، مشخصات واحد و قیمت قطعی آن هنگام ثبت‌‌نام و حتی بعداز روند ثبت‌‌نام» از جمله دلایلی است که باعث ریزش تقاضای مسکن‌‌دولتی شده است. بهای رسیدن دهک اول خانه‌‌ندار –کم‌‌درآمدترین خانوارهای کشور که فاقد مسکن هستند- به مسکن‌‌دولتی با قیمت‌های 1402 برابر است با 1.6 برابر درآمد سالانه این گروه و برای دهک‌‌های دوم و سوم نیز معادل کل درآمدشان.
خرج سنگین خرید خانه دولتی در شرایطی است که طبق آمار رسمی، «وزن هزینه اجاره در سبد هزینه زندگی سه دهک اول» زیر 50‌درصد است. به این ترتیب، برای فقرای مسکن، صرفه در اجاره‌‌نشینی است تا خرید خانه دولتی. این نابرابری شدید بین بهای مسکن دولتی و توان خانه‌‌دارهای مخاطب طرح، «بزرگ‌ترین باگ» طرح مسکن ملی است.
انصراف از مسکن دولتی
بررسی مرکز پژوهش‌‌های مجلس نشان می‌دهد، سیاست‌‌های حوزه مسکن دولتی طی حدود نیم قرن گذشته موفقیت چندانی در حل مشکلات گروه‌‌های کم‌‌درآمد و اقشار کم‌‌برخوردار در تامین مسکن دولتی به‌‌دست نیاورده است و این امر منجر به استقبال محدود از برنامه‌‌های مسکن دولتی شده است. به‌طوری که از حدود 7 میلیون متقاضی ثبت‌نام شده در طرح نهضت ملی مسکن، 5 میلیون نفر در بررسی‌‌های اولیه و 1.8 میلیون نفر در بررسی‌‌های نهایی حائز شرایط دریافت مسکن ملی شده‌‌اند.
اما نکته قابل‌توجه این است که از 1.8 میلیون متقاضی حائز کلیه شرایط، صرفا 740‌هزار نفر یعنی تنها 15درصد مشمولان خانه اول در این طرح مشارکت کردند و مبلغ اولیه را به حساب مسدودی خود وارد کردند. یعنی کمتر از یک میلیون نفر از افراد واجد شرایط دریافت مسکن دولتی امکان تامین مالی برای دریافت مسکن را داشته و سایر متقاضیان بنا بر دو عامل عمده یعنی «عدم‌استطاعت مالی» و «عدم‌جذابیت» واریز وجهی را انجام نداده و در واقع از شرکت در این طرح انصراف داده‌‌اند. در واقع بیش از 4 میلیون خانوار از مشمولان مسکن دولتی در فاصله ثبت‌‌نام تا واریز پول ریزش کردند و تنها 14.8‌درصد از «خانه‌‌ندارهای مشمول» توان ورود به طرح مسکن‌‌ ‌‌دولتی را دارند.
علت مشارکت زیر 15درصدی مشمولان خانه اولی در طرح نهضت ملی را باید در6 باگ موجود در این طرح جست‌وجو کرد که بر اساس بررسی‌‌های مرکز پژوهش‌‌های مجلس این 6 باگ و ایراد در ادامه تشریح شده اند..
محروم ماندن دهک‌‌های اول از مسکن ملی
اولین و در واقع مهم‌ترین باگ در این طرح را باید در نسبت ناسازگاری درآمد و توان مالی خانوارهای کم‌‌درآمد با طرح مسکن دولتی جست‌وجو کرد. عدم‌استطاعت مالی کم‌‌درآمدها به‌‌ویژه در سه دهک اول از جمله مهم‌ترین عوامل موثر بر عدم‌استقبال از طرح مسکن ملی به‌‌شمار می‌رود. این عدم‌استطاعت ناشی از کاهش درآمدهای حقیقی یعنی رشد کمتر درآمدها نسبت به تورم، متاثر از جهش‌‌های ارزی و تورمی به‌‌ دلیل تحریم‌‌های ظالمانه و شرایط کرونا بوده است. علاوه براینکه متقاضیان امکان تامین آورده‌‌های هر سه ماه 40 میلیون تومانی و در واقع پرداخت پول نقد تا سقف 500 میلیون تومان طی 2 سال را ندارند، با افزایش مبلغ تسهیلات که منجر به افزایش اقساط تسهیلات شده؛ عملا دهک‌‌های پایین که بخش غالب جامعه هدف طرح مسکن ملی را تشکیل می‌دهند، علاوه بر عدم‌توان پرداخت سهم آورده متقاضیان، توان پرداخت اقساط را هم ندارند.
بنابر استانداردی که هبیتات برای تامین مسکن کم‌درآمدها تعیین کرده، باید حدود 30درصد درآمد به هزینه مسکن اختصاص پیدا کند، اما در شرایط فعلی طرح مسکن دولتی اقشار سه دهک اول باید به ترتیب 160درصد، 90درصد و 71‌درصد از درآمد سالانه خود را برای پرداخت خرید مسکن دولتی صرف کنند، این در حالی است که این اقشار کمتر از 40درصد از درآمد خود را به پرداخت اجاره‌‌بها اختصاص می‌دهند و این باعث می‌شود مستاجری برای اقشار کم‌‌درآمد نسبت به خانه دولتی به‌‌صرفه‌‌تر باشد.
داشتن سابقه 5 ساله سکونت متقاضی در شهر مورد تقاضا صرفا بر اساس داشتن 5 سال بیمه تامین اجتماعی دومین باگ در طرح مسکن دولتی است که منجر به عدم‌استقبال از این طرح شده است. در واقع به‌‌جای پذیرش اجاره‌‌نامه و استشهاد محلی صرفا داشتن «بیمه» از شرایط اصلی شرکت در طرح مسکن دولتی است، این در حالی است که بخش بزرگی از متقاضیان در دهک‌‌های پایین درآمدی به‌‌دلیل نداشتن شغل ثابت و مناسب تحت پوشش بیمه تامین اجتماعی قرار ندارند و این باعث می‌شود کسانی که شاید بیش از 10 سال در یک شهر سکونت دارند مشمول این طرح در محل زندگی خود نشوند.
ثبت‌‌نام اینترنتی به‌‌عنوان سومین باگ طرح مسکن دولتی، منجر به محرومیت اقشار کم‌درآمد روستایی و مناطق محروم از این طرح به‌‌دلیل ضعف و نبود اینترنت یا نداشتن سواد کافی شده است. نداشتن اسناد هویتی، سواد،عدم‌دسترسی به منابع اطلاع‌رسانی و اینترنت مانع از برخورداری برابر حقوق شهروندی برای روستاییان و مناطق محروم برای ثبت‌‌نام در طرح مسکن ملی شده است.
مسکن دولتی برای «خانه‌‌دارها»
باگ چهارم در عدم‌شفافیت در سابقه مالکیت است که استعلام این موضوع تنها به سند مالکیت محدود شده است. عدم‌سابقه مالکیت زمین یا واحد مسکونی در 5 سال اخیر از زمان ثبت‌‌نام از شرایط اصلی واجدین شرایط در ثبت‌‌نام طرح مسکن دولتی مطرح شده است، در حالی که مستاجران در مناطق گران‌قیمت شهر و مالکان با اسناد غیررسمی زمین یا واحد مسکونی مشمول این طرح می‌‌شوند، اما افراد کم‌‌درآمد در دهک‌‌های پایین دارای مالکیت یک واحد با مساحت حداقلی در حاشیه شهر به صرف سنددار بودن از طرح مسکن دولتی برخوردار نمی‌‌شوند. در واقع از نگاه مرکز پژوهش‌‌های مجلس، خانه‌‌های دولتی‌‌ساز عمدتا به «خانه‌‌دارها» می‌رسد و در «خانه‌‌دار شدن دهک‌‌های 1 تا 3» با این طرح «ابهام اساسی» وجود دارد.
مبهم و نامشخص بودن پروژه‌‌ها را می‌توان پنجمین باگ مهم پروژه مسکن دولتی درنظر گرفت، زیرا اطلاع از موقعیت، مشخصات، قیمت، شرایط پرداخت و میزان آورده و زمان تحویل به متقاضی بعد از ثبت‌‌نام بدیهی‌‌ترین حق متقاضیان است که حتی با واریز حداکثری هم از این حق محروم هستند. این در حالی است که از نظر شرعی یکی از شروط اصلی صحت قرارداد بیع، معلوم و معین بودن مقدار و جنس و اوصاف مبیع است. این موضوع باعث عدم‌استقبال متقاضیان در شرکت طرح مسکن دولتی می‌شود، زیرا علاوه بر نداشتن جذابیت برای آنها به دلیل عدم‌شفافیت روند پروژه، به‌‌دلیل طولانی شدن زمان ساخت واحدهای مسکونی و افزایش هزینه‌‌های ساخت منجر به افزایش هزینه تمام شده مسکن دولتی می‌شود. این امر باعث شده تا در برخی شهرهای کشور قیمت خرید واحد مسکونی در بازار آزاد کمتر از مسکن دولتی باشد.
ورود متقاضیان در طرح مسکن دولتی با هدف سرمایه‌گذاری ملکی آخرین باگ موجود در این طرح است که عملا به کاهش مستاجران و التهاب بازار منجر نمی‌شود؛چرا که مکان‌یابی و جانمایی نامطلوب عمده پروژه‌‌ها به‌‌ویژه در شهرهای جدید و عدم‌عرضه در محل تقاضا، باعث کاهش تقاضای موثر شده است و این امر منجر به دلالی و سوداگری، خالی ماندن واحدها یا اجاره دادن آنها می‌‌شود که با هدف اصلی طرح مسکن دولتی برای افزایش مالک‌‌نشینی و کاهش استیجار در تضاد است.