مهار قیمت با مسکن مهر؟

عصر «ثبات قیمت مسکن» در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ را یک گروه به «مسکن‌مهر» نسبت می‌دهند و گروه دیگر، آرامش آن زمان بازار ملک را محصول «کاهش ریسک‌های بیرونی بازار» می‌دانند. این گزارش برای راستی‌آزمایی «اثر ضدتورمی مسکن‌مهر» از دو دستگاه سنجش استفاده کرده است.
تنور تولید وعده‌‌‌ها و گزارش عملکردها در هفته‌‌‌ای که گذشت با هدف «بهره‌‌‌برداری حداکثری دو نامزد انتخابات ریاست جمهوری از تیم‌‌‌های مشاوره» گرم شد و درون این کارزار، «پای مسکن‌‌‌مهر، دولت احمدی‌‌‌نژاد و دولت روحانی» هم باز شد. ماجرا از این قرار است که «یک ادعا درباره نقش مثبت مسکن‌‌‌مهر در تنظیم قیمت مسکن» مطرح شده و در عین حال، یک تحلیل، چند روز قبل از طرح آن ادعا، درباره «راز موفقیت دولت اول روحانی در ثبات‌‌‌بخشی به بازار مسکن» ارائه شد که هر دو تحلیل و ادعا، کاملا ضدهم است و باید «تکلیف یکی از آنها» با بررسی کارشناسی و نه با حرف و شرح داستان، روشن شود. برای راستی‌‌‌آزمایی «ریشه ثبات قیمت مسکن طی 4 سال 92 تا 96» سراغ دو دستگاه «سنجش واقعیت» رفته ایم. این بررسی با هدف «مشخص شدن منشأ واقعی آرامش قیمت مسکن در دوره‌‌‌های گذشته» از بابت «ارائه نقشه‌‌‌راه به دولت چهاردهم» صورت می‌گیرد تا بلکه رئیس‌‌‌جمهور جدید، ‌‌‌ فارغ از فضای سیاسی و تحلیل‌‌‌های کم‌‌‌عمق یا دارای نقص‌‌‌فنی بتواند «برای گران‌ترین بازار مصرف این روزهای خانوارهای ایرانی»، بهترین تصمیم را در سریع‌‌‌ترین زمان ممکن اتخاذ کند.
جزئیات ادعایی که درباره «مسکن‌‌‌مهر» مطرح شده این است که «دولت احمدی‌‌‌نژاد طرح ساخت 2میلیون و 300‌هزار واحد مسکونی را استارت زد اما از آنجا که روند احداث و تکمیل و تحویل واحدها زمان‌براست، میوه طرح در دولت اول روحانی برداشت شد و با عرضه این آپارتمان‌‌‌ها، رشد قیمت مسکن متوقف شد.» تحلیلی که درست در نقطه مقابل این ادعا قرار دارد، می‌‌‌گوید: دولت اول روحانی از همان سال شروع به کار، وعده «حل تنش‌‌‌ها و ریسک‌‌‌های غیراقتصادی» را داد و آن را جلو برد؛ در نتیجه با کاهش انتظارات تورمی و سیگنال‌‌‌هایی که فعالان بازارها از جمله بازار مسکن از آثار غیرتورمی سیاست‌‌‌های غیراقتصادی دریافت کردند، تورم ملک مهار شد.
دستگاه اول سنجش «قدرت مسکن‌‌‌مهار»
برای بررسی اینکه آیا طرح مسکن‌‌‌مهر، مثل پادزهر تورم در بازار مسکن عمل کرد، ابتدا سراغ دولت احمدی‌‌‌نژاد در سال‌‌‌های 84 تا 92 می‌‌‌رویم. طرح مسکن در تیرماه سال 86 و براساس تبصره 6 در بودجه سال 86 کل کشور، رسما در کشور و با پیگیری ویژه رئیس‌‌‌جمهور وقت استارت خورد. در ابتدا، طرح مدنظر دولت نهم با تیراژ یک میلیون و 500‌هزار واحد مسکونی تعریف شد. آن زمان بحث برسر این بود که آیا اصلا مسکن‌‌‌مهر باید در دولت و سیستم بانکی جدی گرفته شود؟ که بلافاصله «استناد قانونی لازم‌‌‌الاجرا بودن طرح مسکن‌‌‌مهر» (تصویب در قانون بودجه) مطرح شد و دستگاه‌‌‌ها از جمله وزارت مسکن وقت، وزارت نیرو، وزارت نفت و همچنین بانک مرکزی موظف شدند با تشکیل شورای عالی مسکن، مقدمات لازم همچون «تخصیص زمین 99ساله، خدمات آب و برق و گاز و همچنین وام‌‌‌های 14میلیون تومانی برای ساخت مسکن‌‌‌مهر» را فراهم کنند.
دو سال بعد، تیراژ تعریف‌‌‌شده برای مسکن‌‌‌مهر از 1.5 به 2 میلیون و 300‌هزار واحد مسکونی افزایش یافت. فرآیند ساخت، تکمیل و تحویل یک ساختمان مسکونی، معمولا 2ساله است و اگر ساخت‌‌‌وساز، پروژه‌‌‌ای باشد به این معنا که در تیراژ چند صد واحدی توسط یک پیمانکار صورت بگیرد، حداکثر بعداز 4 سال باید به بهره‌‌‌برداری برسد. ضمن آنکه مسوولان پیشین و فعلی بخش مسکن نیز همواره معتقد بوده و هستند که طرح‌‌‌های دولتی ساخت مسکن در بازه زمانی 4 ساله ‌‌‌ به سرانجام می‌‌‌رسد. با این حساب، از آنجا که مسکن‌‌‌مهر در ابتدای سال سوم دولت اول احمدی‌‌‌نژاد یعنی سال 86 استارت خورد، بعداز 4 سال یعنی در سال 90، باید خانه‌‌‌های طرح مسکن‌‌‌مهر به متقاضیان و پیش‌‌‌خریداران این واحدها تحویل شده باشد. همین اتفاق هم افتاد اما با حدود یکسال تاخیر به‌طوری که دولت دوم احمدی‌‌‌نژاد از اوایل سال 91 شروع به افتتاح پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌مهر کرد و در آن سال نزدیک به 500‌هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر تحویل متقاضیان شد.
همچنین طبق آمار رسمی از «کارنامه ساخت طرح مسکن‌‌‌مهر»، از سال 86 تا بهار سال 92، یعنی در کل دو دولت محمود احمدی‌‌‌نژاد، از کل 2میلیون و 300‌هزار واحد مسکن‌‌‌مهر که ساخت آن شروع شده بود، 827‌هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر، تکمیل و تحویل داده شد. این آمار «بالای 800‌هزار واحد مسکونی» از روی صدور کارت‌‌‌های قسط وام‌‌‌های مسکن‌‌‌مهر، قابل تایید است که به منزله «تاییدیه بانکی تکمیل واحدها» است. اما به‌رغم آنکه «6 سال از 8 سال دولت احمدی‌‌‌نژاد، ‌‌‌ به ساخت و سرمایه‌گذاری روی مسکن‌‌‌مهر گذشت» و از آن مهم‌تر، «نزدیک به یک میلیون مسکن از این همین طرح وارد بازار مصرف شد»، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از سال 86 که مسکن‌‌‌مهر شروع شده بود تا پایان دولت احمدی‌‌‌نژاد یعنی پایان بهار 92، رقمی به میزان 110‌درصد جهش کرد. قیمت آپارتمان در این فاصله از مترمربعی یک میلیون و 900‌هزار تومان به 4میلیون تومان رسید.
این «جهش قیمت مسکن طی 6 سال اجرای مسکن‌‌‌مهر» در دولت احمدی‌‌‌نژاد نشان می‌‌‌دهد، «طرح دولتی مسکن‌‌‌سازی، در آن مقطع نتوانست تورم مسکن را کنترل کند.» «مدت 6ساله ساخت مسکن‌‌‌مهر» که 2 سال از «حداکثر بازه زمانی مورد نیاز برای ساخت و تکمیل یک پروژه مسکونی» بیشتر است و همچنین «تحویل بالای 800‌هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر» در همان مقطع، اثبات می‌‌‌کند، «مسکن‌‌‌مهر اگر پادزهر تورم مسکن بود، باید در همان دوره اثر می‌‌‌کرد اما نکرد.»
دستگاه دوم سنجش
دستگاه دوم سنجش «قدرت مسکن‌‌‌مهر برای مهار تورم مسکن» در سال‌‌‌های دولت اول روحانی قرار دارد. نتایجی که از این دستگاه در بررسی انجام شده به دست آمده است، نشان می‌‌‌دهد: طی سال‌‌‌های 92 تا 96، تعداد 630‌هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر «تحویل متقاضیان» و «روانه بازار مصرف» شد. پس، «میزان عرضه مسکن‌‌‌مهر به بازار مسکن در دولت اول روحانی 200‌هزار واحد یا 25‌درصد کمتر از میزان تحویلی‌‌‌ها در دولت احمدی‌‌‌نژاد بود.» با این حال، متوسط قیمت مسکن در فاصله بهار 92 تا بهار 96، تنها 20‌درصد افزایش یافت. مقایسه رشد 110 درصدی قیمت مسکن در «سال‌‌‌های اجرای مسکن‌‌‌مهر در زمان دولت احمدی‌‌‌نژاد» با رشد 20درصدی قیمت در «سال‌‌‌های اجرای همین طرح در دولت اول روحانی» و همچنین مقایسه «افتتاح‌‌‌های بیشتر مسکن‌‌‌مهر در دولت احمدی‌‌‌نژاد» با «افتتاح‌‌‌های کمتر از دولت روحانی»، ‌‌‌ مشخص می‌‌‌کند، «رابطه معناداری بین مسکن‌‌‌مهر و تورم مسکن» وجود ندارد و «فراز و فرود قیمت مسکن از جای دیگری فرمان می‌گیرد.»
به بیان دیگر، اگر آرامش بازار مسکن دوره دولت اول روحانی باید «مدیون طرح مسکن‌‌‌مهر» باشد، در این صورت، محرز است که «بازار مسکن دولت دوم احمدی‌‌‌نژاد که اوج افتتاح‌‌‌های مسکن‌‌‌مهر و اسکان خانوارهای فاقد مسکن در این واحدها بود، باید به مراتب آرام‌تر از سال‌‌‌های 92 تا 96 بود.» اما در واقعیت، چنین نشد. واقعیت «آرامش بازار مسکن در 4 سال دولت اول روحانی» به «نقش یک موتور در بیرون این بازار» مربوط می‌شود. موتور «ریسک‌‌‌های تولیدکننده انتظارات تورمی» هر زمان فعال بوده، باعث تحریک «سوداگری، سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک» شده و برعکس.
بازار مسکن از تابستان سال 92 شاهد «دریافت سیگنال‌‌‌های کاهش انتظارات تورمی» شد. فضای خوش‌بینانه به آینده از سال 93، تشدید شد تا اینکه در سال 94 با رفع ریسک غیراقتصادی و توافق برجام، «فرود کامل تورم مسکن» رخ داد. خرداد سال 92 تورم نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه مسکن، نرخ 70‌درصد را به ثبت رساند که «جهش کم‌‌‌سابقه تا آن زمان به حساب می‌‌‌آمد.» اما فرآیند سقوط و نزولی شدن تورم مسکن از تیر ماه همان سال شروع شد به‌طوری که در تیر سال 94 تورم نقطه‌‌‌ای مسکن به سطح 3‌درصد رسید. بعد از توافق برجام درسال 94، قیمت مسکن در طول سال‌‌‌های 95 و 96 در «آرامش نسبی» قرار داشت. متوسط قیمت مسکن طی سه سال 94 تا 96، در کانال 4 میلیون تومان در مترمربع قرار داشت و در فاصله ابتدا تا انتهای دولت روحانی -92 تا 96- به میزان 20‌درصد افزایش یافت. نرخ 20‌درصد رشد قیمت مسکن در 4 سال را می‌توان با «20‌درصد رشد قیمت فقط در سه ماه از ماه‌‌‌های سال 97 یعنی مقطعی که توافق برجام به هم خورد» مقایسه کرد.
به این ترتیب برآیند نتایج دو دستگاه سنجش می‌‌‌گوید، «اثر بود یا نبود ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی در بیرون بازار مسکن روی روند رشد قیمت مسکن» به مراتب بیشتر از «تغییر و تحولات درونی بازار مسکن به‌ویژه طرح‌‌‌های دولتی مسکن‌‌‌سازی» است. این طرح‌‌‌ها به دلیل اینکه، «منابع زیادی صرف می‌‌‌کند، زمان‌بر است و همچنین به تقاضای اصلی بازار مسکن که دهک‌‌‌های متوسط هستند اصابت نمی‌‌‌کند»، نمی‌تواند ضامن مهار تورم ملک باشد. این طرح‌‌‌ها در عین حال برای آنکه بتواند «نیاز مسکن دهک‌‌‌های ضعیف و محروم جامعه را پوشش دهد، باید متناسب با جمعیت این دهک‌‌‌های هدف و با ارقام و مبالغی که در استطاعت آنها باشد» تعریف شود.