ساختمانی‌ها در بن‌بست

سازندگان مسکن در همه مناطق شهری کشور، بین «نقطه‌جوش قیمت ساخت» و «انجماد معاملات خرید» متوقف شده‌اند. فعالان این بازار در نظرسنجی «شامخ» بخش مسکن و ساختمان، وضعیت تورم تولید در نیمه اول امسال را «بالا و هم‌سطح» التهاب هزینه‌های سال گذشته توصیف کردند. این روایت حاوی ۷پیام است که یکی از آنها، افت شدید «نبض فروش سازنده‌ها» نسبت به ۱۴۰۲ است. در عین حال، شرکت‌های ساختمانی انتظار دارند در نیمه دوم سال، وضعیت قرمز بازار با بهبود اوضاع تولید و فروش تغییر پیدا کند.
مدیران خرید ۱۰۰ شرکت ساختمانی از سراسر کشور با شرکت در نظرسنجی «شامخ» بخش مسکن و ساختمان، اوضاع بازار مسکن در شهریورماه را تشریح کردند. بر اساس تصویری که سازندگان از حال و روز بازار مسکن ترسیم کرده‌‌‌‌اند، نرخ بالای تورم ساخت از یکسو و ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل شده از سوی دیگر، سرمایه‌‌‌‌گذاران ساختمانی را در بن‌‌‌‌بست دو طرفه محبوس کرده است.
بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی با رکود سنگینی مواجه است؛ رکودی عمیق و پردامنه که از مدت‌‌‌‌ها پیش آغاز شده و هنوز هیچ نشانه‌‌‌‌ای از بهبود اوضاع مشاهده نمی‌‌‌‌شود. داده‌‌‌‌های گزارش شامخ ساختمان اتاق تعاون ایران در شهریورماه نیز گواهی می‌‌‌‌دهد که نه تنها سازندگان امیدی به تغییر وضعیت بازار ساخت و ساز ندارند، بلکه حتی بدتر شدن وضعیت این بازار را روایت می‌‌‌‌کند.
گزارش شامخ ساختمان یک نظرسنجی ماهانه از مدیران خرید شرکت‌‌‌‌های ساختمانی معتبر در سراسر کشور و شامل ۱۲ پرسش است که پاسخ به آنها نه مبتنی بر دریافت کلی و حسی شرکت‌‌‌‌کنندگان در نظرسنجی، بلکه بر اساس مستندات واقعی شرکت‌‌‌‌های ساختمانی ارائه می‌‌‌‌شود. در نهایت میانگین مقادیر عددی پاسخ‌‌‌‌های ارائه شده در گزارش شامخ تعیین کننده وضعیت بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی در ماه مورد ارزیابی است. در این گزارش عدد ۵۰ به عنوان مرز بین وضعیت مطلوب و نامطلوب در متغیرهای مختلف شناخته می‌‌‌‌شود و گویای رکود یا رونق در مورد برخی از پرسش‌‌‌‌هاست.
شامخ کل ساختمان در شهریور ماه که وضعیت کلی بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی را از نگاه سازنده‌‌‌‌ها روایت می‌‌‌‌کند، با یک افت شدید از ۴۸ به ۴۱.۵ کاهش یافته است. به این ترتیب با حذف ماه‌‌‌‌های استثنایی و نیمه تعطیل فروردین، مقدار شامخ کل به پایین‌‌‌‌ترین میزان از آذرماه ۱۴۰۱ تاکنون رسیده که گویای استمرار رکود فراگیر ساختمانی و حتی تشدید رکورد در شهریورماه درمقایسه با مرداد است.
افزون بر این پیام اصلی که از گزارش شامخ شهریورماه دریافت می‌‌‌‌شود، شش پیام دیگر نیز می‌‌‌‌توان از این گزارش استخراج کرد که هر یک به نوعی گویای وخامت وضعیت بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی است. شاخص انتظارات سرمایه‌‌‌‌گذاران ساختمانی از میزان کار و فعالیت در ماه آینده روی عدد مرزی ۵۰ توقف کرده و حتی نسبت به ماه گذشته یک واحد افت داشته است. در واقع انتظار سازنده‌‌‌‌ها از میزان کار و فعالیت در شهریور، اندکی بهتر از انتظار آنها نسبت به فعالیت در مهرماه بوده است. این افت البته دور از انتظار هم نبود؛ کما اینکه در زمان انجام این نظرسنجی (روزهای آغازین مهرماه) «ریسک تنش نظامی» در کشور بروز کرد و حتی از احتمال وقوع جنگ با رژیم صهیونیستی سخن به میان آمد. به این ترتیب نااطمینانی‌‌‌‌ها به آینده اثر خود را به شکل کاهش یک واحدی شامخ انتظارات کار و فعالیت در ماه پیش رو نشان داد و سازنده‌‌‌‌ها برآورد مرزی خود را از وضعیت بازار ساخت و ساز در آینده در این نظرسنجی منعکس کردند. در یک مقایسه دیگر، میانگین شاخص انتظارات سازنده‌‌‌‌ها در گزارش شامخ طی ۶ماهه اول امسال ۵۰ اما در سال گذشته ۵۶ واحد بوده است.
پیام سومی که شامخ منعکس می‌‌‌‌کند مربوط به تورم ساخت است. در پرسش‌‌‌‌های مرتبط با قیمت، قاعدتا هر چه شاخص محاسبه شده نهایی از مرز ۵۰ بالاتر باشد، روایتگر تورم بالاتر است. میانگین شاخص قیمت مصالح ساختمانی و مواد اولیه در ۶ماهه اول امسال تقریبا برابر با میانگین یکسال ۱۴۰۲ است. این شاخص در گزارش شامخ شهریورماه ۶۸ بوده که برابر با میانگین نیمه اول امسال و همین‌‌‌‌طور میانگین ۱۲ ماهه سال گذشته است. به این ترتیب التهاب در بازار بالادست مسکن همچنان در سطح بالا ادامه دارد و درجه تب تورم مصالح ساختمانی در یک سال و نیم اخیر تغییر محسوسی نکرده است.
بدترین پیام از نبض بازار مسکن
شاخص فروش گزارش شامخ ساختمان ناظر بر میزان موفقیت شرکت‌‌‌‌های ساختمانی در فروش واحدهای تکمیل شده است. این شاخص در شهریورماه یکی از بدترین مقادیری که تاکنون تجربه شده است را به خود اختصاص داده و گویای تشدید رکود در بازار معاملات مسکن است. مقدار عددی شاخص میزان فروش محصولات در شهریورماه 35 واحد گزارش شده که گویای عمق رکود معاملات در بازار مسکن کشور است. با استثنا در نظر گرفتن فروردین‌‌‌‌ ماه‌‌‌‌های سپری شده در 5سال گذشته که گزارش شامخ ساختمان منتشر می‌‌‌‌شود و با توجه به نیمه تعطیل بودن این ماه، شرایط بازار مسکن متفاوت از روال معمول رقم می‌‌‌‌خورد، این مقدار برای شاخص میزان فروش از مهر 1401 تاکنون سابقه نداشته است.
به این ترتیب آشکار است که از نگاه شرکت‌‌‌‌های ساختمانی فعال و معتبر در کشور، نبض بازار معاملات مسکن به شدت افت کرده است. اگرچه هنوز گزارش رسمی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در شهریورماه منتشر نشده، اما گزارش مرداد ماه نیز موید وضعیت انجماد فروش در بازار معاملات مسکن پایتخت بوده است؛ کما اینکه در مرداد ماه فقط 3700 فقره معامله مسکن در شهر تهران انجام و ثبت شده است و تحقیقات میدانی حاکی است، این میزان احتمالا در شهریورماه تفاوت محسوسی با ماه میانی تابستان نداشته است.
مقایسه میانگین 6ماهه اول امسال شاخص میزان فروش مسکن با میانگین 12 ماهه سال گذشته این شاخص نیز موید دیگری بر بدتر شدن میزان فروش شرکت‌‌‌‌های ساختمانی و عمیق‌‌‌‌تر شدن رکود معاملات مسکن است. میانگین مقدار این شاخص در 6ماهه اول امسال 44 واحد بوده و این در حالی است که در یک سال 1402 این مقدار به طور متوسط 48 واحد گزارش شده بود. هرچند هم در سال گذشته و هم امسال نبض بازار معاملات مسکن از لنز دوربین سازنده‌‌‌‌ها به شدت پایین گزارش شده و با توجه به مقدار زیر 50 گویای رکود سنگین است، اما در 6ماهه اول امسال مبتنی بر گزارش شامخ شدت رکود معاملات مسکن بیشتر از سال 1402 بوده است.
شهریور بدتر از مرداد
پنجمین پیامی که سازنده‌‌‌‌ها از وضعیت بازار سرمایه‌‌‌‌گذاری ساختمانی مخابره می‌‌‌‌کنند، از مقایسه شاخص میزان فروش در شهریور نسبت به مرداد دریافت می‌‌‌‌شود. در حالی که شاخص میزان فروش در مرداد ماه 47 واحد اعلام شده بود، این شاخص در ماه پایانی تابستان 35 واحد بوده که نشان می‌‌‌‌دهد اگرچه در هر دو ماه مورد اشاره، معاملات مسکن رکودی بوده است، اما شدت رکود در شهریورماه با توجه به فاصله بیشتر شاخص مربوطه با مقدار مرزی 50، به مراتب بیشتر بوده است.
همچنین مقایسه ماهانه شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شامخ شهریور ماه با مرداد حاکی است، نشانه‌‌‌‌ای از مهار تورم در این بازار وجود ندارد و سازنده‌‌‌‌ها همچنان به لحاظ قیمت تمام شده ساخت مسکن، در وضعیت قرمز قرار دارند. شاخص قیمت مصالح ساختمانی در تازه‌‌‌‌ترین گزارش شامخ ساختمان 68 گزارش شده است، در حالی که این مقدار در مردادماه 62 واحد بوده است. افزایش شاخص مربوط به متغیرهای قیمتی در گزارش شامخ، گویای بدتر شدن وضعیت در آن بخش و به بیان دقیق‌‌‌‌تر، متورم‌‌‌‌تر شدن بازار مربوطه است. به این ترتیب وخامت وضعیت بازار مصالح ساختمانی در شهریور نسبت به مرداد، پیام دیگری است که از این گزارش مخابره می‌‌‌‌شود.
در نهایت هفتمین پیامی که گزارش شامخ ساختمان شهریورماه منعکس می‌‌‌‌کند، اثر تعطیلات متوالی و مکرر در ایام آخرین ماه تابستان بر وضعیت کلی بازار مسکن است. آمارهای مدون از فروردین‌‌‌‌ماه‌‌‌‌های بازار مسکن همواره موید این واقعیت بوده که تعطیلات هم بر میزان کار و فعالیت شرکت‌‌‌‌های ساختمانی و هم بر حجم معاملات مسکن اثر کاهشی دارد. شهریور کم‌‌‌‌رمق بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر تقویم پرتعطیلات در این ایام قرار گرفته و این موضوع به تشدید رکود در بازار معاملات مسکن دامن زده است.
حصر سازنده‌‌‌‌ها
تصویر کلی که گزارش شامخ شهریورماه ارائه می‌‌‌‌کند، استمرار رکود ساختمانی و گیر افتادن سازنده‌‌‌‌ها در باتلاقی است که خروج از آن به سادگی میسر نیست. سازنده‌‌‌‌ها با توجه به تورم بالای هزینه ساخت، امکان اعلام قیمت فروش در سطوحی که با استطاعت متقاضیان مسکن تناسب دارد را از دست داده‌‌‌‌اند و به همین خاطر تقاضای خرید موثر برای واحدهای تکمیل شده در بازار مسکن به حداقل رسیده است.
در واقع نه امکان تعدیل قیمت از سوی سازنده‌‌‌‌ها وجود دارد و نه امکان خرید برای متقاضیان مسکن؛ بنابراین واحدهای تکمیل شده توسط سازنده‌‌‌‌ها منجمد و روانه یخچال بزرگ ملکی می‌‌‌‌شود. گزارش شامخ نشان می‌‌‌‌دهد طی نیمه اول امسال، رکود ساختمانی و فروش سال گذشته کماکان برقرار بوده است؛ هرچند وضعیت کلی رکود تشدید نشده است. به گزارش دنیای اقتصاد،همچنین در نیم‌سال اول 1403، سازنده‌‌‌‌ها نسبت به سال 1402 با افت بیشتر نبض فروش، بالاماندن تورم تولید (ساخت) و در عین بهبود جزئی و نسبی انتظارات نسبت به آینده مواجه بوده‌‌‌‌اند. از طرفی سقوط فروش، ملتهب‌‌‌‌تر شدن هزینه ساخت و افت نبض ساخت به‌‌‌‌خاطر تعطیلات شهریور موجب شده فعالان ساختمانی در میانه بن‌‌‌‌بست «سطح بالای قیمت تمام شده» و «رکود خرید» محصور شوند.