حرکت صفر شاه‏‏‌کلید انبوه‏‏‌سازان

یک ماه قبل، رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ایران از طرحی خبر داد که بر اساس آن انبوه‌‌‌سازان در نقش سازنده‌‌‌های بخش‌خصوصی برای گره‌‌‌گشایی از بحران تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن اعلام آمادگی کرده و با دولت بر سر تامین و تزریق سرمایه برای ساخت واحدها در ازای دریافت زمین با ارزش معادل، توافق کرده‌‌‌اند. در قالب این طرح، انبوه‌‌‌سازان اعلام آمادگی کرده بودند که حاضر به تامین ۳۰ تا ۵۰‌درصد از هزینه موردنیاز برای ساخت واحدهای مسکونی نهضت ملی هستند؛ در مقابل، دولت در همان پروژه‌‌‌ها یا در سایر مناطق، زمین معادل با کاربری و توجیه ساخت واحدهای مسکونی به آنها واگذار کند.
این طرح انبوه‌‌‌سازان، به دنبال چالش دولت برای تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن در سال به دلیل عدم استطاعت گروه قابل‌توجهی از متقاضیان در تامین آورده و همچنین عدم‌همکاری برخی بانک‌ها در تامین تسهیلات ساخت، از سوی آنها مطرح شد. با این حال، انبوه‌‌‌سازان شرط اولیه برای اجرای این طرح و توافق صورت گرفته را انطباق ارقام ساخت واحدها با واقعیت‌‌‌های روز هزینه ساخت‌وساز در کشور، عنوان کردند. حالا یک‌ماه بعد از انتشار این خبر، محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ایران اعلام کرد هنوز و به‌رغم اراده دولت و بخش‌خصوصی برای اجرای توافق صورت گرفته با انبوه‌‌‌سازان، در هیچ‌کدام از استان‌‌‌ها وشهرهای کشور، پروژه‌‌‌ای با این مدل تامین مالی، عملیاتی نشده است. به عبارت دیگر این طرح همچنان در نقطه صفر عملیاتی قرار دارد. این در حالی است که نه‌تنها توافق بین وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی دولتی ساخت یک میلیون مسکن در سال با انبوه‌‌‌سازان برای اجرای مدل تامین مالی مسکن ملی با روش تهاتر زمین، حاصل شده است بلکه به شورا‌‌‌های مسکن و مدیران کل راه وشهرسازی استان‌‌‌ها نیز به عنوان یکی از روش‌های تامین مالی نهضت ملی مسکن ابلاغ شده است.
مرتضوی، چند عامل مهم را در عملیاتی نشدن این مدل تامین مالی مسکن ملی اعلام می‌کند. وی در عین حال که معتقد است این مدل تامین مالی به زودی به عنوان یکی از روش‌های تامین سرمایه و ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن در شهرها واستان‌‌‌ها عملیاتی خواهد شد معتقد است که هر چه سریع‌تر این روش باید آغاز شود و پروژه‌‌‌ها با این شیوه در پروسه ساخت قرار بگیرد.
رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ایران در خصوص موانعی که تاکنون منجر به عدم‌عملیاتی شدن این مدل تامین مالی در ساخت نهضت ملی مسکن شده است اعلام کرد: اراده هم از سمت انبوه‌‌‌سازان و هم از سمت دولت برای اجرای این مدل تامین مالی وجود دارد. چرا که با توجه به ضعف بنیه مالی متقاضیان و ناتوانی بخشی از آنها در تامین آورده از یکسو، مشکل تامین منابع بانکی برای تزریق به این پروژه‌‌‌ها و تنگناهای مالی دولت که بتواند در برخی مواقع اقدام به تزریق مستقیم منابع مالی برای ساخت این واحدها کند، عملا چاره‌‌‌ای جز ورود بخش‌خصوصی و مشارکت انبوه‌‌‌سازان در تامین مالی این پروژه‌‌‌ها نیست. در واقع این باور وجود دارد که اگر در این پروژه‌‌‌ها سازوکار والگوی تامین مالی تغییراتی نداشته باشد عملا امکان به سرانجام رسیدن چنین پروژه‌‌‌هایی در چنین سطحی وجود ندارد.
وی افزود: آنچه در این زمینه مورد توافق قرار گرفته است این است که مابه‌‌‌ازای سرمایه‌‌‌ای که قرار است انبوه‌‌‌سازان وارد این پروژه‌‌‌ها کنند، زمین‌‌‌هایی در قالب تهاتر، به آنها واگذار شود. انجام این اقدام در استان‌‌‌ها مستلزم چند ملاحظه مهم است که مهم‌ترین آن شناسایی و معرفی زمین‌‌‌هایی معادل ارزش سرمایه انبوه‌‌‌سازان به آنهاست. این زمین‌‌‌ها باید علاوه بر اینکه معادل سرمایه‌‌‌ ورودی انبوه‌‌‌سازان به پروژه‌‌‌ها باشند، همچنین باید از قابلیت ساخت‌وساز با کاربری مسکونی دارای توجیه اقتصادی برخوردار باشند. از آنجا که انبوه‌‌‌سازان اعلام آمادگی کرده‌‌‌اند دست‌‌‌کم معادل ارزش ۳۰ تا ۳۵‌درصد از کل پروژه‌‌‌ها را می‌توانند تامین مالی کنند، بنابراین ارزش و وسعت زمین‌‌‌هایی که باید به آنها در ازای این تامین مالی واگذار شود نیز قابل‌توجه است و اعداد و ارقام بزرگی دارد. تامین چنین زمین‌‌‌هایی با چنین مشخصاتی قدری زمان‌بر خواهد بود.
از سوی دیگر، به‌روزرسانی هزینه ساخت و نزدیک‌‌‌سازی آن به واقعیت‌‌‌های روز قیمت تمام شده مسکن‌‌‌سازی، یک پیش‌‌‌شرط مهم دیگر است که شنیده‌‌‌ها حاکی است وزارت راه وشهرسازی در حال بررسی این موضوع است و می‌توان امیدوار بود در روزهای آتی خبرهای خوبی در این زمینه نیز منتشر شود.
وی همچنین افزود: یک مورد دیگر مربوط به رسیدن به این واقعیت مهم است که با روش قبلی یعنی تامین مالی صرفا بر اساس تسهیلات بانکی وآورده متقاضی با توجه به شرایط فعلی، وضعیت بانک‌ها و همچنین شرایط خانوارها، عملا امکان رسیدن طرح خانه‌‌‌سازی دولتی به نتیجه مطلوب وجود ندارد.
بنابراین یک پیشنهاد این است که دولت روش قبلی را کنار بگذارد و مدل مشارکت بخش خصوصی را به عنوان رویکرد اجرایی و عملیاتی در اولویت قرار دهد. مرتضوی ابراز امیدواری کرد: با توجه به شرایط فعلی، تردیدی در عملیاتی شدن این روش به عنوان رویکرد اجرایی تامین مالی مسکن ملی وجود ندارد. بهتر است در این زمینه نیز یک سازوکار و چارچوب کلی یا یک دستورالعمل اجرایی تهیه و به استان‌‌‌ها ابلاغ شود؛ هر‌چند استفاده از رویکرد یا روش تامین مالی از طریق مشارکت بخش‌خصوصی و تهاتر زمین با انبوه‌‌‌سازان در ازای ساخت واحدها با سرمایه آنها، به استان‌‌‌ها ابلاغ شده است.
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران با ابراز امیدواری درخصوص تصمیم‌گیری‌‌‌های دولتی برای واقعی‌‌‌سازی هزینه ساخت مسکن در نهضت ملی، ابراز امیدواری کرد که ظرف روزهای آتی تغییراتی در این زمینه حادث شود و با توجه به شروع مذاکراتی برای عملیاتی شدن استفاده از توان مالی و مشارکت انبوه‌‌‌سازان در ساخت مسکن دولتی، اخباری نیز مبنی بر عقد قرارداد تامین مالی نهضت ملی از مسیر تهاتر زمین، برای شروع پروژه‌‌‌هایی در روزهای آینده منتشر شود.
وی با بیان اینکه جایگزینی سرمایه انبوه‌‌‌سازان با آورده متقاضیان در شرایط فعلی می‌تواند فرصت تنفسی برای متقاضیان این طرح به منظور پس‌‌‌انداز و تامین سهم آورده برای پرداخت در زمان تکمیل و تحویل واحدها برای آنها ایجاد کند، تصریح کرد: دولت نیز در این مدت باید سیاست‌‌‌های مهار تورم و بهبود وضعیت اقتصادی خانوارها به منظور ایجاد امکان پس‌‌‌انداز برای آنها فراهم کند.
اگرچه رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان نسبت به تحقق دو رویکرد جدید در مسکن ملی یعنی واقعی‌‌‌سازی هزینه ساخت و همچنین تامین مالی مسکن‌‌‌سازی دولتی با مشارکت بخش خصوصی از مسیر تهاتر زمین، در آینده نزدیک ابراز امیدواری می‌کند، اما تاکنون این شاه‌‌‌کلید انبوه‌‌‌سازان برای تامین مالی ساخت مسکن دولتی، روی زمین، عملیاتی نشده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کارشناسان می‌‌‌گویند: شرط اول برای پیشبرد این طرح و این پروژه‌‌‌ها این است که دولت با در نظر گرفتن واقعیت‌‌‌های روز، قیمت‌‌‌ ساخت را واقعی‌‌‌ کند تا در نتیجه قیمت‌گذاری غیرواقعی و غیرمرتبط با واقعیت‌‌‌ها، پروژه‌‌‌ها با تاخیر روبه‌رو نشوند. از سوی دیگر پیشنهاد می‌کنند با توجه به اینکه طولانی شدن پروسه ابلاغ تا اجرای طرح تامین مالی مسکن ملی از مسیر تهاتر زمین می‌تواند منجر به از بین رفتن زمان طلایی برای ساخت و تکمیل این خانه‌‌‌ها شود بهتر است هر چه سریع‌تر این طرح در یک یا چند استان استارت بخورد و سپس به فوریت به سایر استان‌‌‌ها نیز تسری پیدا کند. این موضوع به نفع سه ضلع درگیر در پروژه‌‌‌های مسکن‌سازی دولتی شامل متقاضیان، دولت وسازنده‌‌‌هاست و یک بازی برد- برد- برد محسوب می‌شود.